나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [27] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 5층502호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [27] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 5층502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 남부11길 6-2, 5층502호 (남부동,성복타운) | 감정가: 44,000,000원 | 최저가: 30,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (27)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 5층502호

용도: 오피스텔 (실제 이용 상태: 공동주택으로 이용 중)

감정가: 44,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항 및 주의사항: 없음.

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지 면적: 8.94㎡ (약 2.70평)

건물 전용면적: 22.76㎡ (약 6.88평)

건물 지분율: 2276

토지 지분율: 893.9290538138907

1.3. 건물 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층

건물 외벽: 대리석, 화강석(물갈기) 및 미장스톤 마감

이용 상태: 오피스텔이나, 현재 공동주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 보임.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비(9인승), 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있어 기본적인 주거 편의시설은 양호함.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 남부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하며, 양산의 중심 상업 및 행정 지역과 인접해 있습니다.

주변은 저층 공동주택, 원룸, 일반주택, 점포, 교육기관 등으로 형성된 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 전반적인 환경 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용 상태는 인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(부산 도시철도 2호선 남양산역 추정) 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 사정은 보통 이상으로 양호한 편이며, 도심 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역에 위치하여 상업용 시설 및 주거용 시설의 건축 및 이용이 유리한 입지입니다.

소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 도로 접근성이 좋습니다.

제한 사항으로는 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(교육기관 인접) 등이 있습니다.

3. 권리분석

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 감정평가 및 매각이 건물과 토지를 모두 포함하므로 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 주식회사 OOOOOOOOOO이고 채권자가 주식회사 OOOOOOOO입니다.

등기부 상의 권리 분석(말소기준권리 및 인수되는 권리 여부)에 대한 추가 확인이 필요하지만, 제시된 정보만으로는 매각물건명세서 상의 중대한 하자(예: 유치권, 법정지상권, 선순위 임차인)는 확인되지 않습니다.

주의사항 및 특이사항이 '없음'으로 기재되어 있으나, 임대관계가 '미상'이므로 낙찰 후 명도 진행 시 실제 거주자(점유자)의 확인과 협의가 필수적입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건이 위치한 남부동은 양산시청 인근의 일반상업지역으로, 주변에 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

오피스텔/원룸의 주 수요층인 직장인, 학생 등을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

양산시의 중심가와 인접하여 향후 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

4.2. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 남양산역 이용 가능성이 높고, 시내버스 정류장이 인접하여 타 지역과의 접근성이 좋습니다.

교육기관: 인근에 교육기관(상대보호구역)이 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주요 시설: 양산시청 등 행정기관이 인접하여 관공서 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

혐오시설: 양산시에는 '양산 자원회수시설'(폐기물 소각장)이 존재하며, 이는 지역 내에서 님비(NIMBY) 시설로 인식되는 주요 혐오시설 중 하나입니다. 해당 시설의 정확한 위치와 본건 소재지와의 거리가 불분명하나, 양산시 내의 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 인지해야 합니다. 투자 전 반드시 직선거리 및 체감 거리를 확인하여 악취, 소음 등의 영향을 검토해야 합니다.

용도/이용상태 불일치: 건축물대장상 '오피스텔'이나, 감정평가서상 '공동주택으로 이용 중'인 점은 향후 임대 또는 매매 시 용도에 따른 규제 및 세금 문제를 일으킬 수 있으므로, 용도 변경 가능성 및 현재 이용 상태의 적법성을 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두고 철저한 현장 조사와 점유자 확인이 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 양산시청 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있으며, 지하철역과 버스 정류장이 인근에 있어 교통 여건이 양호한 소형 주거/업무 시설입니다.

감정가 4,400만 원은 소형 오피스텔/원룸 시장에서 경쟁력 있는 가격대일 수 있으나, 전용면적 약 6.88평의 소형 평형임을 고려하여 주변 시세 대비 적정성을 검토해야 합니다.

낙찰 후 임대 운영 시 양호한 교통 및 상권 접근성을 바탕으로 수요 확보가 용이할 것으로 보이나, 잠재적 리스크인 자원회수시설의 영향과 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 양산시청 인근 일반상업지역에 위치하여 공공기관 및 상업시설 접근성이 우수합니다.

교통 편의성: 지하철역(남양산역 추정) 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가(4,400만 원)로 소액 투자를 통해 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

수익형 부동산: 전용면적 약 6.88평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 및 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계