나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [15] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 5층502호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [15] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 5층502호 오피스텔 경매

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울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 5층502호 (북부동,호서타운) | 감정가: 127,000,000원 | 최저가: 88,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 울산지방법원 2024타경4256 (15) 오피스텔 투자 분석

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (15)

소재지: 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 5층 502호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

면적 현황:

토지 면적: 14.51 ㎡ (약 4.39 평)

건물 면적 (전용): 49.68 ㎡ (약 15.03 평) (※ 분양 면적은 별도 확인 필요)

소유자/채무자/채권자:

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 감정평가 및 건물 상세

구조 및 특징:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 5층에 위치하며, 외벽은 치장석 등으로, 내벽은 타일 등으로 마감됨. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 양호한 것으로 판단됨.

이용상태:

현황은 오피스텔(업무시설)이나, 실제는 공동주택(주거)으로 이용 중인 것으로 파악됨. 토지는 도시형생활주택(원룸) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중임.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 관공서 및 상업지역 인접

위치 및 주위 환경:

경상남도 양산시 북부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설, 공동주택 등으로 혼재된 일반상업지역입니다. 관공서 인접으로 인한 행정 편의성과 상업시설 이용의 편리성을 모두 갖춘 우수한 입지입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 사정은 양호한 수준으로 평가됩니다.

도로 및 용도지역:

북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋으며, 일반상업지역으로 높은 용적률과 상업활동의 잠재력을 가지고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권 특성:

일반상업지역 내에 위치하여 상업, 업무, 주거시설이 혼재된 복합 상권을 형성하고 있습니다. 양산시청과 가까워 오피스텔의 주된 수요층인 1인 가구, 직장인, 소규모 사무실 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

생활 편의 시설:

주변에 공원이 있어 쾌적성이 높고, 근린생활시설이 다수 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 주변에 명확한 혐오시설(기피시설)은 파악되지 않으나, 입찰 전 현장 확인을 통해 인접지의 소음, 환경, 주차 문제 등을 추가로 점검할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

경매 형태:

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

매각 대상 및 기준:

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 없으며 낙찰 시 건물과 토지 모두의 소유권을 취득하게 됩니다. (별도의 법정지상권 문제 등은 발생 가능성이 낮습니다.)

특이사항:

소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 채무 변제 불이행으로 인한 경매로 판단되며, 단순 채무 관계에 따른 경매로 권리 관계가 복잡하지 않을 가능성이 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대 관계 미상:

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 실제 거주자가 소유자, 임차인, 혹은 무단 점유자 중 누구인지 알 수 없음을 의미합니다. 낙찰자는 정확한 임대차 관계 및 대항력 유무를 파악하기 위한 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)를 준비해야 하는 가장 큰 리스크입니다.

용도 제한:

용도지역 중 '상대보호구역'이 포함되어 있어, 주변 교육 시설 보호를 위해 일부 유해 시설 및 업종은 제한될 수 있습니다. 오피스텔의 임차인 구성에는 큰 문제가 없으나, 상업시설 이용 시 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 양산시청 인근 일반상업지역에 위치하며, 주거 및 업무용으로 모두 활용 가능한 오피스텔입니다. 우수한 교통망과 관공서, 상업시설 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 127,000,000원으로 설정되어 있으며, 주변 시세와 비교하여 적정 매각가를 판단하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 입지: 양산시청 북측 인근의 일반상업지역으로, 공실 위험이 비교적 낮고 꾸준한 임대 수요 확보가 용이합니다.

다용도 활용: 오피스텔로서 주거용(도시형생활주택 용도 활용) 또는 업무용 사무실로 전용이 가능하여 임대 전략을 다양하게 구사할 수 있습니다.

대중교통 접근성: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 직주근접을 중요시하는 1인 가구에게 매력적입니다.

4.3. 결론

본 물건에 대한 투자는 입지적 우위가 확실하나, '임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크를 사전에 파악하고 낙찰가에 반영하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 입찰 전 점유 관계 및 예상 명도 비용을 면밀히 분석하시기를 권장합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계