나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [6] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층301호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [6] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층301호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 3층301호 (북부동,호서타운) | 감정가: 82,000,000원 | 최저가: 57,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

본 경매 물건은 울산지방법원 2024타경4256 (6) 사건으로, 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층 301호 오피스텔입니다.

감정가는 82,000,000원이며, 토지 면적 9.29㎡(약 2.81평), 건물 면적 31.80㎡(약 9.60평)으로 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 핵심 분석 요약

본 물건은 양산시청 북측 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 주상복합 형태의 입지입니다. 감정가 대비 투자 적정성을 검토해야 하며, 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 임의경매로 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 관계로 명도에 대한 리스크는 사전에 충분히 검토해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본 물건이 위치한 호서타운은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설, 공동주택 등으로 형성된 지역이며, 제반 환경조건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 일반상업지역에 해당하여 상업 활동 및 유동인구가 활발한 중심지역에 위치하고 있다는 이점을 가집니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근의 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다. 주변 도로망을 이용한 광역 교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 인접 도로상태는 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 301호로서, 외벽은 치장석 등으로 마감되었으며, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비(9인승), 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다. 건물 이용상태는 현재 '공동주택'으로 이용 중인 것으로 감정평가서에 명시되어 있으나, 공부상 용도는 '오피스텔'이므로 현황 파악이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

3.2. 등기부 현황 및 위험 요소

소유자와 채무자가 모두 '주OOOOOOOOOO'로 동일하며, 채권자는 '주OOOOOOOO'입니다. 임의경매 사건이므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 등기부상 권리관계는 단순할 것으로 보입니다.

3.3. 특이 및 주의 사항

제시된 자료상 별도의 특이사항이나 주의사항은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상(미확인)이므로 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성 및 그에 따른 명도 리스크를 염두에 두고 철저한 현장 조사와 임차인 분석이 필수적입니다. 또한 공부상 용도는 오피스텔이나 현황은 공동주택으로 이용 중일 수 있으므로 이 부분에 대한 실사용 현황 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 일반상업지역에 위치하여 기본적으로 유동인구가 풍부하고 상업 시설이 발달해 있습니다. 양산시청 인근 중심 상권에 속해 있어 임대수요 및 상업적 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 주변의 근린생활시설 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 생활 편의 시설

양산시청이 북측 인근에 위치하여 공공기관 이용이 용이하며, 주변에 각종 상가, 공원, 업무시설 등이 밀집되어 있어 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 학군 및 교육 환경

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 주변에 학교가 위치하고 있음을 알 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. **명도 리스크:** 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 명도 대상자가 있을 경우 소송 또는 협상 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

2. **현황 불일치 리스크:** 공부상 용도(오피스텔)와 이용상태(공동주택으로 이용 중일 수 있음)의 불일치 여부를 현장 조사로 확인해야 합니다. 이는 향후 세금 부과나 대출 등에 영향을 줄 수 있습니다.

3. **혐오시설:** 제시된 자료 및 검색 결과에서 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 체육시설, 소규모 공장, 또는 기타 환경 저해 시설의 존재 여부를 직접 확인하는 것이 안전합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 양산시 중심지역의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔(또는 도시형생활주택)로, 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있어 임대 수익형 투자 물건으로 적합해 보입니다. 감정가 대비 적정 낙찰가를 판단하여 접근할 경우 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. **최고의 입지:** 양산시청 인근 일반상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **소형 면적:** 31.80㎡(약 9.60평)의 소형 면적으로 1인 가구 및 직장인을 대상으로 하는 임대수익 확보에 용이합니다.

3. **단순한 권리관계:** 소유자/채무자가 동일하고 임의경매로 진행되어 권리 분석이 비교적 명쾌합니다.

7. 법률상 제한 사항

7.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본 물건은 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당됩니다. 특히, 가로구역별 최고높이 제한지역인 점을 고려할 때 향후 재건축 등의 개발 시에는 건축 규제를 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계