나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [13] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 4층405호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [13] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 4층405호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 4층405호 (북부동,호서타운) | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 85,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (13)

소재지: 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 4층405호

용도: 오피스텔 (공부상 오피스텔, 현황 공동주택 이용 중 추정)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.91㎡ (약 4.21평)

건물 전용면적: 47.60㎡ (약 14.39평)

*본 물건은 오피스텔로서 아파트의 분양면적 개념은 적용되지 않으며, 전용면적을 기준으로 분석합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

*토지 지분율 및 건물 지분율을 기준으로 판단할 때 일괄매각이므로 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

2. 물건 상세 분석 (입지/환경/구조)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하는 호서타운 내 4층 405호입니다.

주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로서, 양산시청 주변의 중심 상업 및 업무 지구에 인접하여 제반 환경조건은 대체로 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내에 위치하며, 외벽은 치장석 등으로 마감되었고 창호는 샷시창 구조입니다.

이용 상태는 공부상 오피스텔이나 감정평가서상 '공동주택으로 이용 중'인 것으로 기재되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비(9인승), 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 최고의 입지

본건이 위치한 북부동은 양산시청과 인접한 중심 상업 지역으로, 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수한 지역입니다.

특히 일반상업지역에 위치하여 토지의 잠재적 가치가 높으며, 인근에 양산시청, 공원, 업무시설 등이 밀집해 있어 주거용으로 이용 시에도 편리성이 높습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

추가적으로 인근에 지하철역(미확인)이 위치한다고 언급되어 있으나, 양산시청 주변의 교통 인프라를 고려할 때 제반 교통사정은 보통 이상으로 판단됩니다.

3.3. 생활 편의 시설 및 교육 환경

양산시청 주변의 상업지구에 위치하므로 각종 근린생활시설(음식점, 병원, 은행 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

또한 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육기관이 위치하고 있음을 간접적으로 알 수 있어 교육 환경도 무난할 것으로 예상됩니다.

(외부 검색 결과) 해당 지역은 일반적인 도심 상업 지역의 특성을 가지며, 도심 시설(병원, 상가) 외에 특별한 혐오시설은 보고서 작성 시점의 공개 자료에서는 확인되지 않았습니다.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 권리 분석

본건은 '토지/건물일괄매각' 건이며, 경매구분은 '부동산임의경매'입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 가능성이 높으며, 매각물건명세서 등을 통해 최종적인 권리분석을 완료해야 합니다.

소유자 및 채무자가 동일 법인(주OOOOOOOOOO)이므로 내부적인 복잡한 권리 관계는 상대적으로 적을 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한 사항

일반상업지역으로 높은 용적률 및 건폐율을 기대할 수 있는 토지입니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 가로구역별 최고높이 제한지역이 있으며, 상대보호구역으로 인한 교육환경 관련 제약이 있을 수 있습니다.

4.3. 특이사항 및 임대 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 '주거' 목적으로 이용하는지 또는 '사업자'인지를 면밀히 확인해야 합니다.

오피스텔의 실제 이용현황이 '공동주택'으로 기재된 점을 고려하여, 주거용 임차인 여부에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

5. 상권 분석 및 잠재적 리스크

5.1. 상권 분석

본건은 양산시청 중심 상권에 위치하며, 행정 및 업무시설 밀집지역입니다.

오피스텔의 주 수요층은 시청, 업무시설 종사자 및 인근 상업시설 근로자가 될 가능성이 높으며, 일반상업지역의 임대 수요는 비교적 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 리스크

오피스텔로 신고되었으나 실제 이용현황이 '공동주택'으로 기재되어 있어, 추후 주택 임대 사업자 등록 또는 양도세 관련하여 세금 이슈가 발생할 수 있습니다.

임대관계가 미상이므로, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

주변에 유사 오피스텔이나 원룸 공급이 증가할 경우 공실률 상승의 위험이 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 양산시 북부동 중심 상업 지역, 양산시청 인근에 위치한 오피스텔로서, 전용면적 47.60㎡의 실사용 면적이 비교적 넓어 주거용 또는 소형 사무실 용도로의 활용 가치가 높습니다.

일반상업지역이라는 입지적 장점과 비교적 안정적인 감정가를 고려할 때, 성공적인 낙찰을 통해 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 우수한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 양산시청 인근 중심 상업지역으로 임차 수요가 비교적 풍부함.

안정적인 수익률: 전용 약 14.39평으로 실수요자 선호도가 높을 것으로 예상되어 임대 수익 확보에 유리함.

일괄매각: 토지/건물 일괄매각 건으로 권리관계가 단순하여 투자 안정성이 높음.

법원 정보

울산지방법원 경매5계