나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [20] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [20] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층302호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경4256
• 주소: 경상남도 양산시 남부11길 6-2, 3층302호 (남부동,성복타운)
• 감정가: 44,000,000원
• 최저가: 30,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 남부11길 6-2, 3층302호 (남부동,성복타운) | 감정가: 44,000,000원 | 최저가: 30,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

본 건은 울산지방법원 2024타경4256 (20) 사건으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

채권자가 채무자의 부동산을 대상으로 강제 회수를 진행하는 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 모두 주식회사로 확인되어 법인 관련 대출 또는 채무와 관련된 경매일 가능성이 높습니다.

소재지는 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층 302호이며, 용도는 오피스텔입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행됩니다.

최초 감정가는 44,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조

본 건 오피스텔은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층에 위치하며, 외벽은 대리석, 화강석 및 미장스톤 등으로 마감되었습니다. 내부 이용 상태는 공부상 오피스텔이나 실제로는 공동주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

전용면적(건물): 22.76㎡ (약 6.89평)

*오피스텔의 특성상 분양면적은 별도 산정되며, 통상적인 공용면적 비율을 적용할 경우 추정 분양면적은 약 45.52㎡ (약 13.77평) 내외로 예상됩니다.

토지 지분: 8.94㎡ (약 2.70평)

*토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분 매입에 문제가 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 경상남도 양산시 남부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내에 입지하여 상업적, 주거적 활용도가 모두 높은 지역입니다. 주변은 저층 공동주택, 원룸, 일반주택, 점포, 교육기관 등으로 형성된 도심의 혼합 주거 상권 지역입니다. 소형 오피스텔 또는 원룸 형태의 주거 수요가 높은 입지로 판단됩니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역(양산역 또는 남양산역으로 추정) 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준의 교통사정을 갖추고 있습니다. 주 진입 도로 상태는 남서측으로 폭 약 9m 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역에 속하며 양산시청과 가까워 관공서 이용이 편리하고, 주변에 점포 및 교육기관이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 상세한 주변 상권 및 시설 현황은 현장 확인을 통해 추가 점검이 필요하며, 온라인 검색으로는 인접한 대규모 시설 정보는 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 특이사항

본 토지는 일반상업지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 등에서 높은 개발 잠재력을 갖추고 있으나, 개별 물건이므로 현행 용도대로 활용될 가능성이 높습니다.

특이사항으로 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 시설 주변으로 유해 시설의 입점이 제한됩니다. 이는 주거 환경의 쾌적성에는 긍정적인 요인으로 작용합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 근저당권 실행에 의한 것으로 보입니다. 매각 대상이 토지/건물 일괄 매각이므로 토지 및 건물에 대한 권리상의 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸되어, 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 법인인 점을 감안할 때 복잡한 임대차 관계보다는 근저당권과 관련된 채무관계가 주된 원인일 가능성이 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 점유자가 소유자(법인)의 관계인 또는 임차인일 수 있습니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 이를 인수할 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 임차인 유무를 확인해야 합니다.

- 용도와 이용현황 불일치: 오피스텔이나 공동주택으로 이용 중이므로, 주택임대차보호법 적용 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 검색 결과

온라인 검색으로는 본 물건지 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설(예: 화장장, 대형 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 일반상업지역 및 저층 주거지역이 혼재되어 있는 만큼 소규모 유흥 시설이나 생활 편의시설 관련 소음 등은 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

- 도심 상업지역 내 소형 오피스텔: 양산시청 인근 일반상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

- 저렴한 감정가: 소액으로 접근 가능한 4,400만원의 감정가로, 높은 수익률을 기대하는 임대 투자에 적합합니다.

- 풍부한 임차 수요: 양산시청 및 주변 상권 종사자, 1인 가구 등의 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

- 토지/건물 일괄 매각: 권리 분석이 비교적 단순하며 안정적입니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 소액으로 도심의 일반상업지역 내 오피스텔에 투자할 수 있는 좋은 기회입니다. 전용면적이 작아 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 매우 적합하며, 주변 환경 및 교통 여건도 양호합니다.

다만, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다. 적정선에서 낙찰받을 경우 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계