나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [24] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [24] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 남부11길 6-2, 4층401호 (남부동,성복타운) | 감정가: 44,000,000원 | 최저가: 30,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (24)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 44,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적 (전용): 8.94㎡ (약 2.70평)

건물면적 (전용): 22.76㎡ (약 6.87평)

*본건 오피스텔은 전용면적 기준이며, 별도의 분양면적은 표기하지 않습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 양산시 남부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치한 성복타운 오피스텔입니다.

주변은 저층 공동주택, 원룸, 일반주택, 점포, 교육기관 등으로 형성된 일반상업지역 내 주거 및 상업 혼재 지역입니다.

제반 환경조건은 대체로 보통 수준으로 평가되며, 시청 인근의 중심 생활권에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(양산역) 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

제반 교통 사정은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 개요

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 401호로서, 2013년경 준공된 것으로 추정됩니다.

외벽은 대리석, 화강석 및 미장스톤 등으로 마감되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.

현재는 공동주택(주거용 오피스텔, 원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 낙찰 시 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

경매구분은 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

제시된 정보만으로는 권리분석상 특별한 특이사항이나 주의사항은 파악되지 않았습니다.

다만, 임차인 여부는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 명도를 위해 정확한 임대차 관계(대항력 여부)를 필수적으로 확인해야 합니다.

집합건물의 특성상 관리비(장기 수선 충당금 포함) 체납 여부를 사전에 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 토지이용계획상 "일반상업지역"에 속하며, 양산시청 북측 인근의 중심가에 위치하고 있습니다.

주변에는 저층 공동주택 및 원룸 등이 밀집되어 있어 상주인구가 확보되어 있으며, 시청 관련 업무 시설을 이용하는 유동인구도 상당할 것으로 보입니다.

소형 오피스텔로서 상업지구 내의 주거 수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

인근에 학교 등 교육기관과 점포들이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

교통 사정이 양호하고 주거 환경이 대체로 보통 수준으로 평가되어, 1인 가구 또는 소규모 가구의 거주 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 혐오시설 확인

5.1. 잠재적 리스크

임차인이 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

본건 토지는 "상대보호구역"에 해당하여 교육 환경 보호 관련 일부 제한이 있을 수 있으나, 기존 건물 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

'가로구역별 최고높이 제한지역'은 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 확인

제시된 감정평가서 및 지리적 정보에 따르면, 본건 주변에 도시 생활에 영향을 미칠만한 대규모의 혐오시설은 확인되지 않습니다.

주변은 공동주택 및 상업시설이 혼재된 일반적인 시가지 형태를 띠고 있습니다.

다만, 최종 투자 결정 전 임장 시 주변의 소음, 냄새, 일조량 등 환경 요소를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 양산시청 인근의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 및 교통 조건이 매우 우수합니다.

4천 4백만원의 감정가로 저렴하게 형성되어 있으며, 토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

소유자 겸 채무자가 법인인 것으로 보아 채무 변제를 목적으로 한 정리 매각일 가능성이 높습니다.

명도 리스크 관리만 철저히 한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 양산시청 인근 중심 상업지역으로 임대 수요가 풍부합니다.

2. 우수한 교통: 지하철역 및 시내버스정류장이 인근에 위치하여 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

3. 소액 투자: 4천만원대의 감정가로 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

4. 안정적 수익: 소형 오피스텔로 매매 차익보다는 월세 수익을 목적으로 하는 투자에 유리합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계