나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [23] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층305호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [23] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층305호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 남부11길 6-2, 3층305호 (남부동,성복타운) | 감정가: 36,000,000원 | 최저가: 25,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 경상남도 양산시 남부동 성복타운 오피스텔

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (23)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 36,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 별도의 특이사항 없음.

주의사항: 별도의 주의사항 없음.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

건물 면적 (전용): 18.33㎡ (약 5.54평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층

외벽: 대리석, 화강석(물갈기) 및 미장스톤 마감

내벽: 벽지마감 및 타일마감

창호: 하이샷시이중창호 구조

이용 상태: 공동주택으로 이용 중 (오피스텔의 실제 이용현황 확인 필요)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

1.3. 감정평가 요약 (위치 및 환경)

위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 남부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하며, 주변은 저층 공동주택 및 원룸, 일반주택, 점포, 교육기관 등으로 형성된 지역임. 주거와 상업이 혼재된 지역으로 제반 환경조건은 대체로 보통시 됨.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(남양산역 추정) 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 교통사정은 보통시 됨. 양산시청 인근의 대중교통 이용이 편리한 입지임.

토지 형상 및 이용상태: 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 9m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역임. (일반상업지역으로 용적률 등에서 유리한 조건을 가짐)

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 심층 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 양산시청 북측 인근에 위치하여 행정 중심지와 가까우며, 주변에 공동주택, 원룸, 상업시설, 교육기관이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높음. 일반상업지역에 속해 있어 주거 및 상업시설의 접근성이 우수함.

교통 환경: 도보권 내 시내버스 정류장이 위치하며, 감정평가서상 '인근에 지하철역'이 언급되어 부산 도시철도 2호선 남양산역 또는 양산역과의 연계성이 높을 것으로 예상됨. 차량 진입이 용이하고 주요 간선도로 접근성도 양호하여 출퇴근 및 시외 이동이 편리함.

2.2. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매는 채권자가 임의로 담보권을 실행하는 경매로, 대부분의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸됨.

소유자/채무자/채권자: 주식회사 (법인)이 소유자 겸 채무자로 되어 있으며, 채권자 역시 주식회사 (법인)으로 되어 있음. 일반적인 개인 채무 경매와는 다소 다른 양상일 수 있으나, 권리 소멸 여부는 등기부 현황을 통해 명확히 확인해야 함.

임차인 현황: 감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 함. 미확인 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 발생할 수 있음.

2.3. 상권분석

주변 환경: 양산시청 인근으로 유동 인구가 어느 정도 확보되는 지역이며, 주변에 저층 공동주택 및 원룸이 다수 위치하여 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

상업시설: 주변에 일반주택 및 원룸 외에 '점포'가 형성되어 있어 기본적인 근린생활시설(편의점, 음식점, 세탁소 등) 이용이 편리할 것으로 보임.

용도 및 활용: 본건은 오피스텔이나 '공동주택으로 이용 중'이므로, 주변의 원룸 및 소형 공동주택과 경쟁하는 임대 시장을 형성할 것으로 판단됨. 소형 평형이므로 주로 1인 가구 임대 수요에 초점을 맞추어야 함.

2.4. 생활 정보

편의 시설: 양산시청이 가까워 행정업무 처리가 용이하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 충족할 수 있을 것으로 예상됨.

교육 시설: 주변에 '교육기관'이 형성되어 있어 기본적인 교육 환경은 갖추어져 있음. (상대보호구역 지정됨)

2.5. 잠재적 리스크

미확인 임차인: 임대관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크이며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도(집 비우기) 시 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음. 철저한 임차인 현황 조사가 필수적임.

건축물 이용현황: 오피스텔을 '공동주택으로 이용 중'이라고 하나, 이는 현황상의 이용일 수 있으므로 오피스텔 본연의 업무시설 용도로 복귀해야 할 필요성이 발생할 경우 비용이 수반될 수 있음.

혐오 시설: 주변 지역에 대한 상세 검색 결과, 직접적인 대형 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 하지만 도심지인 만큼 현장 답사를 통해 소규모 기피 시설(고물상, 좁은 골목 내 유흥시설 등) 유무를 확인하는 것이 좋음.

2.6. 종합 의견

본건은 양산시청 북측 인근의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편이며, 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 한 투자 물건으로 적합해 보임. 감정가 대비 면적을 고려할 때 소액 투자로 접근하기 좋은 물건이나, 임대관계 미상에 따른 임차인 권리 분석과 명도 계획 수립이 가장 중요한 선결 과제임.

2.7. 투자 포인트

소액 투자: 감정가 3,600만원의 소액 물건으로, 초기 투자 부담이 비교적 적음.

우수한 입지: 양산시청 및 대중교통 접근성이 양호한 일반상업지역 내 위치하여 임대 수요 확보가 용이함.

꾸준한 임대 수요: 주변에 원룸 및 공동주택이 다수 분포하는 지역적 특성상 1인 가구 중심의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

명확한 출구 전략: 소형 오피스텔은 매매 또는 임대가 용이하여 비교적 명확한 투자 회수(Exit) 전략 수립이 가능함.

법원 정보

울산지방법원 경매5계