나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [9] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층305호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [9] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층305호 오피스텔 경매

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울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 3층305호 (북부동,호서타운) | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 85,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경4256 (9)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층 305호로, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 122,000,000원으로 책정되었으며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지 면적은 13.91㎡ (약 4.21평)이며, 건물 면적(전용면적)은 47.60㎡ (약 14.39평)입니다.

제시외면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡로, 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

1.3. 기타 정보

소유자, 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

감정평가서에 따르면 본건은 도시형생활주택(원룸) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설, 공동주택 등으로 형성된 일반상업지역입니다. 제반 환경조건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 상태

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 교통사정은 보통시 됩니다. 남서측으로 폭 약 9m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층에 위치하며, 외벽은 치장석 등으로, 내벽은 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창 등입니다.

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비(9인승), 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있으며, 현재 이용상태는 공동주택(주거용 오피스텔)으로 이용 중인 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 형태 및 매각 물건

부동산임의경매 사건으로 채권자가 담보권 실행을 위해 진행하는 경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식(토지/건물일괄매각)이므로, 건물 철거 등의 리스크 없이 안정적인 취득이 가능합니다.

3.2. 공법상 제한 및 특이 사항

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 상대보호구역은 교육시설 주변의 건축 행위를 제한할 수 있으므로, 향후 용도 변경 또는 증축 계획 시 제약이 따를 수 있습니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 보고되었습니다. 따라서, 낙찰 후 점유자를 명도(인도)해야 하는 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있는 명도 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 북부동 일대는 양산시청과 인접한 일반상업지역으로, 주거 기능과 업무 지원 기능이 혼재된 복합 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔은 시청 등 업무 시설 종사자나 1~2인 가구에게 안정적인 임대 수요를 제공할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의

양산시청 북측 인근에 위치하여 행정 업무 접근성이 우수하며, 주변에 근린생활시설과 공원 등이 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

임대 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 있을 경우 또는 점유자가 명도에 불응할 경우 명도 소송이나 협상에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 입찰 전 현장 확인 필요성

감정평가서에 따르면 본건은 '상대보호구역'에 포함되어 있습니다. 이는 해당 구역 내의 교육시설(학교)로부터 직선거리 200m 이내에 위치함을 의미하며, 이로 인한 건축 행위 제한 및 주변 환경(소음, 통학로 등)을 반드시 현장 확인해야 합니다.

또한, 주변 상권의 쇠퇴 여부, 실제 주거 또는 업무 시설 이용 현황 및 내부 관리 상태(누수, 파손 등)를 입찰 전에 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 혐오 시설

주변에 양산시청 및 근린생활시설이 위치한 일반상업지역이므로, 일반적인 주거지역에서 발생할 수 있는 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 장례 시설 등)의 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 상업지역 특성상 심야 소음이나 유흥 시설의 유무에 대해서는 현장 조사가 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 양산시청 북측의 일반상업지역에 위치한 오피스텔(주거용 이용 중)로, 입지가 우수하고 건물 면적 대비 감정가가 비교적 합리적인 수준입니다. 오피스텔은 전용률이 높아 임차인 선호도가 높을 수 있으며, 역세권은 아니나 차량 접근성과 대중교통 이용이 보통 이상이어서 임차 수요는 안정적일 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 입지: 양산시청 인근의 일반상업지역에 위치하여 업무 및 주거 수요가 풍부할 가능성이 높습니다.

경쟁력 있는 면적: 전용면적 47.60㎡ (약 14.39평)로 소형 아파트 대체재로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다.

일괄 매각의 안정성: 토지 및 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 단순하여 투자 안정성이 높습니다.

실거주 및 임대 수익: 양산 지역의 1~2인 가구 또는 직장인 대상의 임대 수익을 목적으로 하거나, 소액 실거주 목적 투자에 적합합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계