나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [22] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층304호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [22] 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층304호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 남부11길 6-2, 3층304호 (남부동,성복타운) | 감정가: 48,000,000원 | 최저가: 33,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (22)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 344 성복타운 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 48,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적(대지권): 9.68㎡ (약 2.93평)

건물면적(전용면적): 24.65㎡ (약 7.46평)

추정 공급면적(계약면적): 전용률 45%~50% 가정 시 약 49.3㎡ ~ 54.78㎡ (약 14.9평 ~ 16.57평)

건물의 구조 및 현황:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 304호임.

외벽은 대리석, 화강석 및 미장스톤 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시이중창호 구조임.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있으며, 공동주택(오피스텔)으로 이용 중인 것으로 보임.

토지이용계획:

일반상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됨.

인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중임.

2. 분석 및 평가

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 남부동에 소재하며, "양산시청" 북측 인근에 위치한 성복타운의 오피스텔입니다.

주변은 저층 공동주택(원룸), 일반주택, 상가(점포), 교육기관 등으로 형성된 주상복합지역의 성격을 띱니다.

본건까지 차량 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(추정: 양산역) 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용에 용이합니다.

전반적인 제반 환경조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 지역은 '일반상업지역'으로 분류되어 있어, 주거 시설과 함께 상업시설이 혼재된 역세권 혹은 시청 인근 중심 상권의 배후지 역할을 할 것으로 보입니다.

주변에 근린생활시설 및 점포가 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 직주근접 수요 및 대학생, 1인 가구 등의 임차 수요가 풍부할 수 있습니다.

토지이용계획상 '일반상업지역'은 용적률이 높아 토지 활용도가 높은 지역입니다.

2.3. 생활정보

생활 편의시설: 양산시청과 인접하고 주변에 다양한 근린생활시설 및 점포가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 인근에 초·중·고등학교 등 교육기관이 위치하고 있을 가능성이 높습니다.

교통 환경: 지하철역과 시내버스 정류장이 가까워 양산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.4. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일한 주식회사로 확인됩니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 토지와 건물의 소유권 모두를 취득하게 됩니다.

특이 및 주의사항: 기재된 특이사항과 주의사항은 없으나, 임대관계는 '미상'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 리스크: '상대보호구역'은 학교 경계로부터 200m 이내로, 교육 환경 저해 시설의 신축 및 증축 등 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (오피스텔 현 용도에는 큰 문제는 없을 수 있으나 향후 재개발 등에 영향을 줄 수 있음)

상업지역의 소음/환경: 일반상업지역에 위치하므로, 주거 전용 지역에 비해 소음이나 혼잡도가 높을 수 있습니다.

혐오시설: 인근 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 상업지역 특성상 유흥시설 등이 존재할 가능성이 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 양산시청 인근의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권(추정) 및 시청 배후지의 풍부한 임차 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

감정가 4,800만원은 주변 시세 및 낙찰가 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

소유자가 법인이며 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 임차인의 현황 파악 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

소액 투자 및 1인 가구를 위한 임대수익형 부동산으로 적합해 보입니다.

2.7. 투자 포인트

핵심 입지: 양산시청 인근 및 지하철역 인접으로 우수한 입지 조건.

수요층: 인근 직장인, 학생 등 1인 가구의 임대 수요 확보 용이.

용도: 오피스텔은 소액으로 접근 가능한 수익형 부동산으로, 월세 수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

일괄매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 권리관계가 단순함.

법원 정보

울산지방법원 경매5계