나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [3] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 2층203호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [3] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 2층203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 2층203호 (북부동,호서타운) | 감정가: 93,000,000원 | 최저가: 65,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (3)

소재지: 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 2층203호

용도: 오피스텔 (감정평가서상 공동주택으로 이용 중)

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건물면적:

전용면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

* 분양면적(계약면적): 전용률 약 50%를 적용하여 추정 시 약 74.16㎡ (약 22.43평)

토지면적:

대지권(토지면적): 10.83㎡ (약 3.27평)

토지 지분율: 1083.3299999999997

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주변 환경: 본 물건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하며, 호서타운 2층 203호임. 주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 일반상업지역으로 형성되어 제반 환경조건은 대체로 양호함.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

도로 상태: 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이함.

건물의 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층으로, 외벽은 대리석, 화강석 및 미장스톤 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일 마감임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖춰져 있음.

1.3. 권리 분석

매각대상: 토지 및 건물을 일괄 매각하는 경매이므로, 토지(대지권)와 건물 모두 온전히 취득할 수 있음.

경매구분: 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자가 동일한 (주OOOOOOOOOO) 법인이므로, 복잡한 법적 다툼의 여지는 상대적으로 낮을 수 있음.

채권 관계: 채권자는 주OOOOOOOO임. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됨 (정확한 권리관계는 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 함).

임대차 관계: 임대관계는 미상(확인되지 않음)으로, 입찰 전 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적임.

1.4. 상권 분석 및 토지 이용 계획

상권 분석: 물건이 위치한 북부동 일대는 양산시청과 인접하고 있어 행정 및 업무시설의 배후 수요를 기대할 수 있는 상업지역임. 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재되어 주거와 상업 기능이 결합된 형태를 보이며, 오피스텔은 인근 직장인, 공무원 등 1~2인 가구의 임대 수요를 확보하기에 유리한 입지 조건을 가짐.

토지 이용 계획: 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있음. 일반상업지역은 용적률 등이 높아 상업적 활용도가 높지만, 상대보호구역으로 인해 주변 학교 환경 보호 관련 규제를 받을 수 있음.

1.5. 생활 정보 및 혐오 시설 확인

생활 정보: 양산시청 인근에 위치하여 각종 행정 업무 처리가 용이하며, 주변에 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성은 양호함. 공원 등이 인접하여 쾌적성도 확보하고 있음.

혐오 시설: 주변 환경에 대한 구체적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역의 특성상 유흥시설이나 소음 발생 시설 등이 인접해 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 직접적인 환경 요인을 확인하는 것이 중요함.

1.6. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인의 존재 또는 소유자/점유자의 명도 저항이 있을 수 있음. 명도소송 및 인도명령 등 법적 절차에 대한 준비가 필요함.

실사용 여부: 오피스텔 용도이나 감정평가서상 '공동주택'으로 이용 중이라고 기재되어 있어, 현행법상 주거용 오피스텔의 적법성 및 주택 수 산입 여부를 전문가와 확인해야 함. (취득세 중과 등 세제 상 문제 발생 가능성 검토)

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 양산시청 북측 인근 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 우수하고 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 소형 물건입니다. 감정가가 9,300만 원으로 소액 투자가 가능하며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 단순하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

투자 포인트:

최고의 입지: 양산시청 인근의 중심 상업지역에 위치하여 공실 우려가 낮고, 직장인 대상 임대 수익 창출에 유리함.

소액 투자 및 안정적 임대 수익: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 소액으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 투자 물건임.

용도 활용성: 오피스텔 용도로 주거와 업무용으로 모두 활용 가능하여 임차인 모집 범위가 넓음 (단, 주거용 이용 시 세제 문제 확인 필수).

법원 정보

울산지방법원 경매5계