나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113693 [1] 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113693 [1] 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경113693 | 소재지: 울산광역시 남구 팔등로 31, 2층201호 (신정동,신정동풀비체) | 감정가: 392,000,000원 | 최저가: 274,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

울산지방법원 2024타경113693 (1) 사건으로 진행되는 물건입니다.

소재지는 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층201호에 위치한 근린생활시설입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

토지 면적은 15.73㎡ (약 4.76평)이며, 건물(전용) 면적은 90.45㎡ (약 27.36평)입니다.

감정가는 392,000,000원으로 평가되었습니다.

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 부동산임의경매로 진행 중이며, 현황상 '공실' 상태입니다.

용도는 일반건축물대장상 제1종근린생활시설입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정시장" 북측 인근에 위치하여 상업적 입지가 우수합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하는 중심 상업지구의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 환경은 매우 우수하여, 본건 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 이용계획

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주상복합건물 부지로 이용 중입니다.

가장 중요한 토지이용계획은 '도시지역' 및 '중심상업지역'에 해당한다는 점으로, 상업시설로서의 가치를 높이는 핵심 요소입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 관계자

본 경매는 채권자 경OOOOOOOOOOO에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자는 대OOOOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

임의경매는 통상 담보권 실행을 위한 경매이며, 제공된 정보만으로는 상세 권리 관계(말소기준권리 등) 분석이 불가합니다.

3.2. 점유 및 임대차 관계

현재 본 물건은 현황 '공실' 상태이며, 임대 관계는 '미상'입니다.

이는 매수인이 명도(점유 이전) 부담이 적을 수 있다는 장점이 있으나, 낙찰 후 직접 임차인을 구해야 하는 리스크가 동시에 존재합니다.

3.3. 기타 권리상 특이사항

제공된 정보 내에서는 공부와의 차이는 없다고 명시되어 있습니다.

다만, 현황 공실이므로 미납 관리비 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 건물 개요 및 상태

본 건물은 2019.1.8.에 사용승인된 비교적 신축급 건물(지하3층~지상18층) 내 2층에 위치합니다.

철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감되어 건물 상태가 양호한 것으로 보입니다.

공동 위생/급배수시설, 화재경보/소화전설비, 승강기설비 등 기본적인 상업시설 설비는 갖추고 있습니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

일반건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(상가)이며, 현재 공실로 이용 중입니다.

신정시장 인근의 중심상업지역이라는 입지 특성을 고려할 때, 음식점, 학원, 사무실, 미용/의료 시설 등 다양한 제1종 근린생활시설 용도로의 활용 가능성이 높습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제공된 감정평가서 및 기타 정보 내에서는 주변에 특이한 혐오시설이 보고되거나 명시된 내용은 없습니다.

5. 생활 정보 및 기타 설비

5.1. 기반 시설

공동 위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있어 상가 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

주요 간선도로에 접해있어 자가용 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 '공실' 상태라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 즉시 수익 발생이 어렵고, 새로운 임차인을 유치하기까지의 시간이 필요하며, 이 기간 동안 이자 및 관리비 등의 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대시장 불확실성

현재 임대 관계가 미상이므로, 인근 상권의 실제 임대 시세 및 공실률 등을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 '중심상업지역'에 위치하며, '신정시장' 인근이라는 우수한 입지 조건과 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 보유하고 있습니다.

다만, 현재 '공실' 상태이므로 명도 리스크는 적으나, 낙찰 후 임대차 활동에 대한 철저한 계획과 충분한 자금력이 필요합니다.

주변의 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재된 상권 특성상 배후 수요는 안정적일 것으로 예상되므로, 적절한 낙찰가로 확보 시 안정적인 상가 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 중심상업지역에 위치하며 30미터 도로 등 광대로에 접한 최상급 접근성.

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물의 노후화 리스크가 적고, 외관 및 내부 설비 상태가 우수함.

다용도 활용 가능성: 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종(사무실, 학원, 병의원 등)의 임차가 가능하여 임차인 유치에 유리함.

명도 용이성: 현황 공실 상태이므로, 낙찰 후 복잡한 임차인 명도 절차 없이 바로 임대 마케팅이 가능함.

법원 정보

울산지방법원 경매5계