나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113693 [1] 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 "신정시장" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층,지상18층 건물 내 (1)2층 201호, (2)2층 205호, (3)2층 206호로서 2019.1.8 사용승인되었으며,
외벽: 화강석 붙임 및 몰탈위페인트칠 마감,
내벽: 몰탈위페인트칠 및 텍스 마감 등,
창호: 샤시창임.

이용상태

일반건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로서
일련번호(1,2,3): 공실임.

설비내역

공동 위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상복합건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2016-12-20), 지구단위계획구역(우정혁신지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-01-07)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항
없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 '공실'

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경113693 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층201호

건물명: 신정동풀비체

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 392,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적: 90.45㎡ (약 27.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2019년 1월 8일

건물 총 층수: 지하 3층, 지상 18층

해당 호수 층수: 2층 201호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정시장" 북측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상복합건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 약 30미터, 남측으로 약 15미터, 서측으로 약 8미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)이며, 소로3류, 중로2류에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부상 2021년 6월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을2)입니다. 이보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부: 1991년 소유권 이전(윤수찬) 후, 2014년 울산축산업협동조합 근저당(을4, 11.7억원)이 설정되었으며, 이후 소유권 이전 및 신탁이 있었습니다.

* 집합건물 등기부: 2019년 소유권 보존 신탁(대한토지신탁주식회사) 후, 2021년 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당(을2, 6.48억원)이 말소기준권리가 되었습니다. 이후 경남한의사신용협동조합의 임의경매(갑2, 5.61억원) 및 남구(울산광역시)의 압류(갑3) 등이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 단, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'만 기재되어 있고 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

특이사항: 공동담보, 별도등기 물건입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 현황 '공실' 상태로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 현황: "신정시장" 북측 인근으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

지역 특성: 도시지역 내 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 해당하여 상업 및 업무 기능 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 주거환경: 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 신정시장 및 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용 편의성: 인근 버스정류장 위치로 시내버스 이용이 용이하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실: 현재 건물이 공실 상태이므로, 공실 해소를 위한 마케팅 및 임차인 모집 전략이 필요하며, 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계: 공동담보 및 별도등기가 존재하며, 다수의 근저당 및 압류 내역이 있어 등기부상의 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 기존 임차인 존재 여부 및 인수되는 권리 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

미확인 권리: 물건명세서상 '지상권개요:'라는 문구가 있으나 내용이 없어, 실제 지상권 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 중심상업지역 내에 위치한 상가 건물로, 시장 접근성 및 교통 여건이 우수하여 상권 활성화 가능성이 높은 입지입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부상 복잡한 권리 관계가 설정되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 공실 리스크 해소와 권리 관계 명확화가 투자 성공의 핵심 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

입지 가치: 울산 도심의 중심상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있으며, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

건물 상태: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 철근콘크리트 구조 등 기본적인 건축 상태가 양호합니다.

수익 창출 가능성: 공실 상태를 해소하고 안정적인 임차인을 확보할 경우, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

신정시장 인접: 전통 시장과 인접하여 지역 주민들의 방문이 잦은 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 392,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 예상 입찰가는 현황 공실 상태와 복잡한 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 공실률, 예상 임대 수익률, 건물 상태 및 추가적인 권리 분석 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.