나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [10] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 4층402호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [10] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 4층402호 오피스텔 경매

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울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 4층402호 (북부동,호서타운) | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 66,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (10)

소재지: 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 4층402호

용도: 오피스텔 (감정평가서 상 도시형 생활주택으로도 이용 중인 것으로 보임)

감정가: 95,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자가 신청한 경매)

1.2. 물건 개요 및 면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

건물면적: 36.87㎡ (약 11.15평) - 전용면적 기준

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 402호

이용상태: 공동주택으로 이용 중 (감정평가서 요약 참조)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비(9인승), 도시가스에 의한 개별난방설비 등

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

1.3. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 '양산시청' 북측 인근에 위치한 '호서타운' 오피스텔입니다. 주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 과거 구도심의 정취가 남아있는 곳입니다. 해당 지역은 일반상업지역에 속하여 상권 및 업무시설 접근성이 양호합니다.

교통 여건은 차량 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(양산역) 및 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 '보통' 수준으로 평가됩니다. (감정평가서 요약 참조)

1.3. 2. 도로 및 토지 이용

북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. (감정평가서 요약 참조)

1.3. 3. 주변 시설 및 생활 정보

양산시청과 가까워 관공서 이용이 편리하며, 인근 상업지역의 생활 편의시설을 이용하기 좋습니다. (감정평가서 요약 참조) 다만, 검색 결과에 의하면 옆 건물에 사우나 시설이 있다는 언급이 있어 소음 또는 위생 문제에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다. (검색 결과 참조) 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 시설의 제한이 있을 수 있으나, 주요 용도가 오피스텔임을 감안할 때 크게 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각 물건 및 경매 구분

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매구분은 '부동산임의경매'로, 주로 담보권 실행을 위한 경매입니다.

2.2. 소유자 및 채무 관계

소유자와 채무자는 '주OOOOOOOOOO'로 동일하며, 채권자는 '주OOOOOOOO'입니다. (제공된 정보 참조)

채권자는 다수 채권자 중 한 명일 가능성이 있으며, 매각을 통해 채권을 회수하려는 목적입니다.

2.3. 특이 및 주의사항

제공된 정보에 특이사항 및 주의사항은 없으나, 감정평가서 요약상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. (감정평가서 요약 참조)

따라서, 임차인 현황과 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 말소기준권리를 확인하여 인수해야 할 권리(예: 대항력 있는 임차인의 보증금)가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

3. 상권 분석 및 임대 수요

3.1. 상권 및 배후 수요

본건은 일반상업지역에 위치하며, 양산시청 북측 인근에 있어 관공서 및 인근 업무시설 종사자를 배후 수요로 가질 수 있습니다.

또한, 양산역이 인근에 있어 부산 방면으로의 출퇴근 수요도 흡수할 수 있는 입지적 장점이 있습니다. (검색 결과 참조)

주변이 저층 공동주택 및 원룸, 일반주택, 점포 등으로 형성되어 있어 임차 수요는 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다.

3.2. 임대 수익률 분석

오피스텔 또는 도시형 생활주택으로 이용 중인 만큼, 감정가 대비 임대 보증금 및 월세 수준을 파악하여 예상 임대수익률을 산출해야 합니다.

감정가 95,000,000원 기준, 인근 실거래가 및 임대 시세를 파악하여 적정 입찰가를 결정하고, 예상되는 월세를 통해 투자 대비 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 고려 사항

4.1. 권리 관계 리스크

임대 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

4.2. 부동산 용도 및 이용 현황

용도는 '오피스텔'이나 이용 상태는 '공동주택'으로 기재되어 있습니다. 실제 이용 현황과 건축물대장상의 용도를 확인하여 양도소득세 등 세금 관련 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 오피스텔은 주거용으로 사용해도 주택 수에 산정될 수 있습니다.

4.3. 시설 노후도 및 환경 요인

2012년 준공된 건물로 확인되어 (검색 결과 참조) 현재 약 10년이 지난 건물입니다. 건물 관리 상태를 현장 방문을 통해 확인하고, 인접 사우나 시설로 인한 소음 및 환경 영향을 확인하는 것이 좋습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 양산시청 인근 일반상업지역에 위치하며, 지하철역 및 시내버스 정류장 접근성이 양호한 오피스텔 물건입니다.

감정가 95,000,000원은 주변 시세 대비 적정한 수준으로 보이나, 실제 거래 가격과의 비교를 통해 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

소형 면적으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 특히 젊은 층이나 1인 가구에게 적합한 투자 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 양산시청 및 상업지구 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

교통 편리성: 지하철역(양산역) 인접 및 시내버스 정류장과의 접근성으로 부산 등 광역 교통 이용이 편리합니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분까지 포함하여 안정적인 소유권을 확보합니다.

상업지역 내 소형 주거시설: 임대 수익을 목적으로 하는 투자에 적합하며, 환금성이 높을 수 있습니다.

5.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 권리분석상 '미상'인 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. 또한, 인근 시세 및 예상 임대수익률을 바탕으로 한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계