나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [8] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [8] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층304호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경4256
• 주소: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 3층304호 (북부동,호서타운)
• 감정가: 111,000,000원
• 최저가: 77,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 3층304호 (북부동,호서타운) | 감정가: 111,000,000원 | 최저가: 77,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건번호 및 물건 소재지

- 사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (8)

- 소재지: 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 3층 304호

- 용도: 오피스텔

- 감정가: 111,000,000원

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 구조 현황

- 토지면적(지분): 12.70㎡ (약 3.84평)

- 건물 전용면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 304호

(외벽: 치장석 등 마감, 창호: 샷시창 등)

- 이용상태: 공부상 용도는 오피스텔이나, 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 파악됨.

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기(9인승), 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

2. 물건지 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

- 위치: 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하며, 관공서와 상업시설 밀집 지역에 자리 잡고 있음.

- 주위환경: 근린생활시설, 공원, 업무시설, 공동주택(도시형생활주택 및 원룸) 등으로 형성된 일반상업지역으로, 제반 환경 조건은 대체로 양호함. 주거와 상업 기능이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높음.

- 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역(양산역) 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하여 교통 사정은 보통시 됨.

2.2. 상권 및 생활 정보

- 상권분석: 일반상업지역에 위치하여 주변에 다양한 상업 시설과 근린생활 시설이 형성되어 있어 임차 수요가 높을 수 있는 지역임. 양산시청과 가까워 관공서 업무시설 종사자들의 주거 수요도 기대됨.

- 생활정보: 인근에 공원과 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 도보 또는 차량으로 주요 상업 시설 접근이 용이함.

- 혐오시설: 지도 검색 결과, 인접한 거리에 매수자가 기피할 만한 특별한 혐오시설(대규모 장례식장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않아 주거 쾌적성은 양호할 것으로 판단됨.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 권리 관계

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어, 낙찰 시 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하게 됨.

- 공부와의 차이: 없음.

- 채무자/소유자/채권자: 모두 법인(주OOOOOOOOOO, 주OOOOOOOO)으로 확인됨.

3.2. 특이 및 주의 사항

- 특이사항: 감정평가서상 용도는 오피스텔이나, 실제는 공동주택으로 이용 중인 것으로 파악됨. 이로 인해 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 있을 경우 주의가 필요하며, 향후 양도소득세 및 취득세 등 세금 관련하여 주거용 오피스텔로 분류될 가능성이 높음.

- 주의사항: 본건은 '상대보호구역'(교육환경 보호에 관한 법률)에 포함되어 있어, 향후 용도 변경 또는 건축 행위 시 교육 환경 보호 관련 법규의 제한을 받을 수 있으므로 반드시 사전에 관할 관청에 확인해야 함.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

- 용도 불일치: 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있으나, 현황은 공동주택(주거용)으로 이용되고 있어, 대출 및 세금(취득세, 재산세, 양도소득세) 산정 시 주택으로 간주될 위험이 있음. 투자 전 관련 세법을 면밀히 검토해야 함.

- 임대차 관계: 임대 관계는 미상임. 임차인이 있을 경우 대항력 유무를 정확히 분석하여 명도(인도명령) 계획을 수립해야 함.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

- 종합 의견: 본 물건은 양산시청 인근 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔(현황 공동주택)로, 우수한 교통 및 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있어 주거용으로의 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됨. 다만, 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이에 따른 세금 및 법률적 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 함.

- 투자 포인트:

1. 최고의 입지: 양산시청 북측 인근 상업지역으로 임대 수익을 창출하기에 유리한 입지.

2. 소액 투자: 감정가 1억 1,100만 원대의 비교적 소액 투자 물건으로, 높은 수익률을 기대할 수 있음.

3. 도시가스 개별 난방, 승강기 등 편리한 설비 내역을 갖추고 있어 임차인 선호도가 높을 것으로 판단됨.

4. 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 비교적 단순함.

법원 정보

울산지방법원 경매5계