나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7231 [1] 울산광역시 울주군 두동면 은편리 23-17 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7231 [1] 울산광역시 울주군 두동면 은편리 23-17 임야 경매

• 사건번호: 2024타경7231
• 주소: 울산광역시 울주군 두동면 은편리 23-17
• 감정가: 1,524,181,000원
• 최저가: 1,066,927,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매5계 2024타경7231 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 은편리 23-17 | 감정가: 1,524,181,000원 | 최저가: 1,066,927,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경7231 (1)

소재지 울산광역시 울주군 두동면 은편리 23-17 외 일괄매각

용도 임야 등 (현황: 잡종지, 도로, 임야 혼재)

총 토지면적 5,444.00㎡ (약 1,646.8평)

감정가 1,524,181,000원

경매구분 부동산임의경매

매각대상 토지일부지분매각 및 일괄매각

1.2. 물건의 현황 및 구성

본 건은 총 6필지 토지가 일괄매각으로 진행되며, 특히 목록 3. 토지는 지분매각인 점이 핵심입니다.

대부분의 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 목록 5. 일부는 제1종일반주거지역에 포함되어 있습니다.

- 목록 1, 2, 4: 건축허가(제2023-건축허가과-신축허가-32)를 득한 상태로, 현재 평탄화 작업이 완료된 '잡종지' 상태입니다. 당초 지목은 임야였으나 현황이 변경된 상태입니다.

- 목록 3: '도로'로 이용 중인 토지이며, 해당 목록에 대해서는 토지 지분 매각입니다. 이 토지를 통해 1, 2, 4 토지로의 출입이 가능합니다.

- 목록 5, 6: 임야 상태의 토지이며, 목록 5, 6은 지적도상 맹지입니다.

본 건의 채무자(오OO)와 소유자(이OO)가 다른 점을 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건 토지는 울산광역시 울주군 두동면 은편리 "두동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 전원주택이 다수 조성되는 지역입니다.

인근 지역은 최근 대기업 은퇴자 및 도시민들의 귀촌 지역으로 인기가 높아지며 전원주택단지가 활발하게 조성되고 있는 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

다만, 울주군 두동면 일대는 도심지와 차량으로 약 15분 거리에 위치하여 도심 접근성이 양호한 귀촌 인기 지역으로 평가받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 '부동산임의경매' 사건이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리적 특이사항은 목록 3. 토지가 '지분매각'이라는 점입니다.

이 지분 매각된 도로(목록 3)는 다른 토지(목록 1, 2, 4)의 진입로 역할을 하므로, 낙찰 후 도로 지분의 타 공유자와의 지분 문제 해결 또는 사용 수익에 대한 협의가 필수적입니다.

임차인 등 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

본 건은 주거지역 및 자연녹지지역에 위치하는 토지로서 상권 형성은 미약합니다.

- 교육시설: "두동초등학교"가 인근에 위치합니다.

- 생활환경: 주위는 단독주택과 농경지, 자연림으로 형성된 전원생활 환경이며, 최근 귀촌인구가 유입되고 있으나 부대시설 및 생활 인프라는 아직 부족한 편입니다.

4.1. 혐오시설 분석

주변 환경을 검색한 결과, 해당 지역은 전원주택단지로 조성되는 등 자연 친화적인 환경이 조성되고 있으며, 현재까지 보고된 특이하거나 대형의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

- 법정 지상권 성립 여지: 건물은 없으나, 토지 일부 지분 매각, 건축허가(잡종지) 상태의 토지 포함 등으로 인한 법정 지상권의 성립 여지는 권리 분석 시 심층적인 확인이 필요합니다.

- 지분 매각 리스크: 목록 3 (도로)에 대한 지분 매각은 타 공유자와의 관계 설정 및 향후 매각이나 개발 시 리스크로 작용할 수 있습니다.

- 맹지 리스크: 목록 5, 6 토지는 지적도상 맹지이므로, 개발 시 인접 토지 소유자와의 통행권 확보 등 별도의 협의가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 건은 토지 전체 면적이 5천㎡가 넘는 대규모 토지 일괄 매각 건으로, 목록 1, 2, 4 토지는 이미 건축허가를 득하고 현황이 '잡종지'로 변경된 상태입니다. 이는 즉시 건축 및 개발이 가능하다는 점에서 큰 장점입니다.

다만, 6필지의 용도 및 현황이 (건축허가 잡종지, 지분 도로, 맹지 임야 등) 복잡하게 얽혀 있으며, 특히 도로 부분의 '지분 매각'은 권리관계 해결을 위한 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 해당 부분을 명확히 해결할 수 있는 노하우를 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

7. 투자 포인트

1. 건축 허가 기득권 확보: 주 토지(목록 1, 2, 4)가 이미 건축허가를 득한 '잡종지' 상태이므로 개발 기간과 불확실성을 크게 줄일 수 있습니다.

2. 높은 개발 잠재력: 인근은 울산 도심 접근성 대비 땅값이 상대적으로 낮아 귀촌/전원주택지로 인기가 높으며, 향후 개발 가치가 기대됩니다.

3. 향후 교통 개발 기대감: 외곽 순환도로 인터체인지(IC) 신설 가능성이 거론되는 지역으로, 잠재적인 교통 환경 개선 여지가 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계