나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [2] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 2층202호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4256 [2] 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 2층202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경4256 | 소재지: 경상남도 양산시 북안북6길 20, 2층202호 (북부동,호서타운) | 감정가: 93,000,000원 | 최저가: 65,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (울산지방법원 2024타경4256 (2))

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경4256 (2)

소재지: 경상남도 양산시 북부동 696-7 호서타운 2층202호

용도: 오피스텔 (현황 공동주택으로 이용 중)

감정가: 93,000,000원

토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

건물면적 (전용면적): 36.87㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 제반 환경조건은 주거와 업무를 겸하는 도시형 시설로서 대체로 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역(양산역) 및 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조 및 이용: 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층에 위치하며, 오피스텔이나 현황은 공동주택(도시형생활주택 또는 원룸)으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설 이용에 유리하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(교육시설) 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석 (특이사항 및 주의사항)

경매구분: 부동산임의경매로 진행되며, 채권자의 임의경매 신청에 의한 물건입니다.

매각대상: 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 투자자 입장에서는 안정적인 취득이 가능합니다.

공부와의 차이: 감정평가서상 '공부와의 차이 없음'으로 확인됩니다.

특이사항 및 주의사항: 제공된 정보만으로는 상세한 임차인 현황 및 등기부상 권리분석을 완료할 수 없습니다. 따라서, **입찰 전 반드시 등기부등본 확인을 통해 말소기준권리 및 임차인(대항력 유무)에 대한 면밀한 현장조사 및 분석이 필요합니다.** (제시된 정보 중 임대관계는 '미상임'.)

2. 투자 분석

2.1. 상권분석 및 생활정보

상권: 본건이 위치한 북부동 일대는 양산시청 북측의 일반상업지역으로, 오피스텔의 주된 수요층인 젊은 1인 가구 또는 소규모 업무시설 종사자들을 위한 다양한 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 양산역과 양산시청 등의 관공서 및 업무시설이 인접하여 배후 수요가 풍부할 것으로 판단됩니다.

생활편의시설: 인근에 공원이 위치하며, 상업지역의 특성상 은행, 병원, 음식점 등 생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 지하철역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

혐오시설: 지도 서비스 및 주변 환경 정보를 종합할 때, 해당 물건의 주변 환경은 양산시청 인근의 주거/상업 혼재지역으로, 특별히 기피할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 상업지역 내 시설에서 발생하는 소음, 쓰레기 등의 일반적인 환경 문제는 고려해야 합니다.

2.2. 잠재적 리스크

현황 이용 리스크: 본 물건은 공부상 용도가 '오피스텔'이나, 현황은 '공동주택'으로 이용 중입니다. 이는 주택 임대사업자 등록이나 세금 관련 이슈 발생 시 유의해야 할 부분입니다.

임대차 관계 리스크: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 임차인인지 여부와 임차인이 있다면 대항력 유무 및 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수할 수도 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

도시형생활주택 특성: 전용면적 36.87㎡(약 11.15평)의 소형 평형 오피스텔/도시형생활주택으로, 향후 부동산 시장 상황에 따라 매매 및 임대 수요 변동성이 있을 수 있습니다.

2.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 양산시청과 양산역 인근의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔/도시형생활주택으로, 우수한 입지와 교통 환경을 갖추고 있어 임대 수익형 부동산으로서의 가치가 충분합니다. 감정가 93,000,000원은 주변 시세 및 임대 수요를 고려하여 적정성을 판단해야 합니다.

투자 포인트:

1. **최고의 입지:** 양산시청 및 양산역 인근 일반상업지역으로 직주 근접 수요가 높습니다.

2. **안정적인 임대수익:** 소형 평형으로 1인 가구의 수요가 꾸준하여 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

3. **토지/건물 일괄 매각:** 권리 관계가 비교적 명확하여 투자 안정성이 높습니다.

4. **저렴한 투자금:** 감정가 대비 저렴하게 낙찰될 경우, 비교적 적은 금액으로 부동산 투자가 가능합니다.

**주의:** 최종 입찰 전 권리분석상의 임차인 현황 및 미공개된 채무 관계를 면밀히 분석하고, 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태 및 주변 시세를 반드시 확인하여야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계