나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113693 [2] 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층205호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113693 [2] 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층205호 근린생활시설 경매

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울산지방법원 경매5계 2024타경113693 | 소재지: 울산광역시 남구 팔등로 31, 2층205호 (신정동,신정동풀비체) | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 114,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경113693 (2)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 547-8 신정동풀비체 2층205호

용도: 근린생활시설 (제1종 근린생활시설)

감정가: 164,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 대OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 경OOOOOOOOOOO

사용승인일: 2019.1.8.

1.2. 면적 정보 (공부상)

토지 면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

건물 전용면적: 37.83㎡ (약 11.45평)

건물 계약면적: (참고) 본 물건은 근린생활시설로, 전용률에 따라 분양면적(계약면적)은 전용면적의 약 2배 내외로 추정됨.

1.3. 매각 특이 및 주의사항

특이사항: 현황 '공실' 상태임.

주의사항: 현재 공실 상태이므로, 명도 진행 시 점유자(임차인 또는 소유자)를 확인해야 하나, 현재 이용상태는 '공실'로 파악됨. 임대차 관계는 미상임.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정시장' 북측 인근에 위치하며, 도심의 '중심상업지역'에 해당합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하는 주상복합지역으로, 상권 활성화의 기본 조건인 주거 및 업무 배후 수요를 동시에 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준 이상입니다.

토지는 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

2.3. 상권 특성

본건이 위치한 '신정동풀비체'는 중심상업지역(2016-12-20) 및 지구단위계획구역(우정혁신지구) 내에 있어 개발 및 상권 활성화 여지가 높습니다.

주변에는 주상복합건물, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하고 있어 상시 유동 인구가 풍부하며, 특히 전통시장인 '신정시장'과 가까워 상권의 집객력이 높습니다.

주 용도가 제1종 근린생활시설이므로 소매점, 식당, 미용실, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각 물건 분석

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각' 건으로, 감정가 1억 6,400만 원으로 책정되었습니다.

건물은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 18층 규모의 주상복합건물 내 2층에 위치합니다.

공동 위생/급배수 시설, 화재경보, 소화전, 승강기 설비 등 기본적인 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3.2. 권리관계 분석

본 경매는 '부동산임의경매' 사건입니다.

토지 및 건물 일괄매각이므로, 매각 후 소유권 이전에 별다른 제약 사항은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 매각 당시 임대차 관계는 미상이므로, 낙찰자는 잔금 납부 후 현황 조사를 통해 점유자를 정확히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

(공실 상태라면 명도 리스크가 적으나, 혹시 모를 위장 임차인에 대한 대비는 필요합니다.)

3.3. 잠재적 리스크

현재 '공실' 상태인 점이 가장 큰 리스크이자 기회입니다. 장기간 공실이 지속될 경우 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 후 빠른 시일 내에 적정 임차인을 유치하여 공실 리스크를 해소하는 것이 중요합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

(단, 상권 내 유흥시설 유무는 현장 답사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 '중심상업지역'이라는 탁월한 입지 조건과 함께 신정시장 인근의 풍부한 배후 수요를 갖춘 근린생활시설입니다.

비교적 신축급 건물 내 2층 상가이며, 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

현황 공실 상태이므로, 낙찰 후 명도 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 투자 성공 여부는 빠른 임차 유치에 달려 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 핵심 입지: 중심상업지역 내 위치 및 우정혁신지구 인접으로 미래 가치 및 상권 활성화 기대가 높음.

2. 우수한 접근성: 30m, 15m, 8m 도로에 접하여 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어남.

3. 신축급 건물: 2019년 사용승인된 신축 건물로, 건물 상태가 양호하여 추가 수리 비용 부담이 적음.

4. 다용도 활용: 제1종 근린생활시설 용도로 사무실, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로 임차 유치가 가능함.

법원 정보

울산지방법원 경매5계