나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117947 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1377-96 도로 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117947 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1377-96 도로 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경117947 | 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1377-96 | 감정가: 103,459,769원 | 최저가: 72,422,000원 | 용도: 도로

1. 경매 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

본 경매 물건은 울산지방법원 2024타경117947 사건으로 울산광역시 남구 삼산동 1377-96 소재 도로 용도의 토지 일부 지분 매각입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지일부지분입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건이 속한 전체 토지 면적은 739.00㎡ (약 223.55평)이며, 이 중 일부 지분(7781.67 지분율)이 매각됩니다. 건물 면적은 없으며, 토지 감정가는 103,459,769원입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "삼신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 일반상업지역 및 지구단위계획구역(삼산지구) 내에 자리하고 있어 입지적 가치가 매우 높습니다. 주위는 상업시설, 숙박시설 및 업무시설 등이 밀집된 울산의 주요 상업 중심지 중 하나입니다.

2.2. 상권 분석

삼산동은 울산 남구의 핵심 상권으로 유동 인구가 풍부하고 상업 시설의 밀도가 매우 높습니다. 본건이 일반상업지역에 위치하는 점을 고려할 때, 주변 상권의 배후 수요는 안정적이며 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 해당 토지는 '도로 등'으로 이용 중이나, 인근 토지와의 개발 및 이용 관련 협상 여지에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

2.3. 교통 및 생활정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 이상으로 평가됩니다. 주변이 상업 중심지이므로 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 다만, 상업지역 특성상 소음이나 번잡함이 있을 수 있으며, 숙박시설 등이 밀집된 지역이므로 현장 조사를 통해 혐오시설 또는 기피시설 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리 및 투자 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각 대상은 '토지일부지분매각'입니다. 소유자 김OO, 채권자 주OOOOOOOOO로 확인됩니다. 특이사항으로는 '공유자우선매수신고'가 접수되어 있어, 공유자가 최고가 매수 신고 가격으로 우선하여 매수할 가능성이 높습니다. 공유자가 매수보증금을 미납하여 우선매수권이 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없다는 점이 주의사항으로 명시되어 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 공유자 우선매수권: 공유자(다른 지분 소유자)의 우선매수권 행사 여부가 가장 큰 변수입니다. 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받을 수 없습니다.

2. 지분 매각의 한계: 지분 매각의 특성상 온전한 소유권이 아니므로, 향후 처분이나 이용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 절차로 이어질 수 있습니다.

3. 현황과의 차이: 공부상 '도로'이나 일부는 콘크리트가 덮여진 '공터'로 이용 중입니다. 실제 이용 현황과 건축 가능 여부 등은 별도 확인이 필요하며, 인접 토지와의 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

1. 투자 적합 대상: 본 물건은 입지가치와는 별개로 '지분 매각' 및 '도로 용도'의 특성을 가지고 있으므로, 일반 실수요자보다는 지분 경매의 특성과 협상/소송 리스크를 이해하는 전문 투자자에게 적합합니다.

2. 투자 포인트:

* **핵심 입지 가치:** 일반상업지역 내 토지로, 입지적 잠재력과 상권 활성화는 울산에서 최상급입니다.

* **지분 협상/매각 차익:** 낙찰 후 다른 공유자를 상대로 지분 매각을 추진하거나, 공유물분할청구소송을 통해 전체 토지를 현금화할 수 있는 기회가 있습니다.

* **인접 토지 매각 압박:** 토지가 도로로 이용 중이지만, 인접 상업 시설 소유주에게는 이 도로 지분을 매입해야 할 잠재적 압박이 존재할 수 있어 협상력이 발생할 수 있습니다.

본 물건은 높은 입지 가치와 더불어 '지분 경매'의 특성상 명확한 투자 전략과 법률 전문가의 조언이 필수적으로 요구되는 난이도 높은 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계