나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109013 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층1403호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109013 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층1403호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경109013 | 소재지: 부산광역시 북구 가람로 64, 14층1403호 (구포동,웅진아름누리) | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 169,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 개요

본 보고서의 대상 물건은 부산광역시 북구 구포동 소재 오피스텔(주거용)인 웅진아름누리 14층 1403호입니다. 본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 감정가 대비 투자 적격성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109013 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층1403호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 242,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 물건 상세 내역

2.1. 부동산 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 중 14층으로 2020년 7월 16일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

방향 및 평형: 남동향, 약 20.5 평형으로, 14층 중 최상층에 해당합니다.

이용 상태: 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 소화전, 승강기(17인승), 가스 난방 설비 및 주차설비가 갖추어져 있습니다.

2.2. 감정가 및 면적

토지 (대지권): 7.43㎡ (약 2.25평)

건물 (전용면적): 44.15㎡ (약 13.36평)

건물 (추정 분양면적): 약 67.77㎡ (약 20.5평) - 감정평가서상의 평형 기준 추정치입니다.

감정가: 242,000,000원

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건

주변 환경: 구포초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 경부선철도 등으로 형성되어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 도보 약 10분 거리에 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 구포역(경부선/부산 지하철 3호선) 접근성 검토가 필요합니다.

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이 155미터), 철도보호지구에 속합니다. 일반상업지역에 위치하여 상업시설 이용이 편리하나, 철도보호지구에 속하는 점은 주거 환경 측면에서 고려할 필요가 있습니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 일반상업지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 및 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 오피스텔 밀집지역 및 인근 주거 지역과의 상권 연계성을 검토해야 합니다.

생활정보: 인근에 초등학교가 소재하며, 주거용 오피스텔로서 1~2인 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있는 면적과 구조입니다. 주차시설이 갖춰져 있어 자가용 이용자에게도 편리합니다.

4. 권리분석 및 특이사항

4.1. 권리분석 (가정)

경매 구분: 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행 중입니다.

매각 물건: 토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

특이사항: 본 보고서에는 등기부등본 및 임차인 현황 등 권리관계 상세 내역이 포함되어 있지 않습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 **말소기준권리 및 임차인의 대항력 여부**를 철저히 확인해야 하며, 특히 **이해관계인 부재**로 임대차 관계가 조사되지 않았으므로 **명도 리스크**가 존재할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

환경 리스크: 물건 정보에 '경부선철도' 및 '철도보호지구'가 언급되어 있습니다. 이로 인해 **철도 소음 및 진동** 발생 가능성이 높아 주거 쾌적성 측면에서 감점 요인이 될 수 있습니다. 현장 방문 시 반드시 철도와의 거리 및 소음 수준을 확인해야 합니다.

상권 리스크: 일반상업지역에 위치하여 주거 환경이 주거 전용 지역 대비 **소음 및 유동 인구**로 인해 다소 산만할 수 있습니다.

기타 리스크: 내부 마감재 및 임대차 관계가 조사되지 않아, 명도 및 내부 수리비에 대한 **추가 비용 발생 가능성**을 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 주거용 오피스텔로, 최상층(14층)에 남동향 배치되어 채광 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다. 일반상업지역에 위치하여 생활 편의성은 높으나, 경부선철도 인근이라는 지리적 특성으로 인한 환경적 단점(소음/진동)을 명확히 인지하고 투자에 임해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2020년 사용승인된 신축 건물로, 추후 유지보수 비용 및 건물 노후화 리스크가 적습니다.

소액 투자 및 임대수익: 오피스텔은 통상적으로 아파트 대비 소액 투자가 가능하며, 1~2인 가구의 수요가 꾸준한 주거용 오피스텔로서 **안정적인 월세 수익**을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 단순합니다.

주거 대체재 수요: 아파트 가격 부담으로 인해 주거용 오피스텔로의 주거 대체 수요가 발생할 가능성이 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계