나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5302 [1] 부산광역시 사하구 하단동 517-14 2층206호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5302 [1] 부산광역시 사하구 하단동 517-14 2층206호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경5302 | 소재지: 부산광역시 사하구 낙동남로1389번길 13-7, 2층206호 | 감정가: 78,000,000원 | 최저가: 54,600,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서: 부산광역시 사하구 하단동 연립주택 (부산서부지원 2024타경5302 (1))

1.1. 물건 개요 및 현황

물건 보고서 본문

사건번호

부산서부지원 2024타경5302 (1)

소재지

부산광역시 사하구 하단동 517-14 2층206호 (현칭: 동화마을 206호)

용도/구조

연립주택 (집합건축물대장상) / 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건 내 2층

감정가

78,000,000원 (칠천팔백만원)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매 (소유자 겸 채무자: 주OO, 채권자: 김OO)

면적 현황

토지 면적: 7.18㎡ (약 2.17평), 지분율 718

건물 면적: 17.85㎡ (약 5.40평), 지분율 1785.0000000000002

(본건은 아파트가 아닌 연립주택으로, 전용면적 17.85㎡, 별도 분양면적 표기 없음)

설비 내역

위생, 급배수설비, 승강기설비, 공동현관기, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

1.2. 입지 및 환경 분석

물건 보고서 본문

최고의 입지:

본건은 부산 도시철도 1호선 하단역 및 시내버스정류장 인근에 위치하여 제반 교통 사정은 매우 편리한 편입니다. 특히, 하단역은 교통 중심지로의 역할을 수행하고 있어 접근성이 우수합니다.

주위 환경:

하단초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 북측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획:

일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(36m 이하, 70m, 100m) 규제를 복합적으로 받고 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 재개발 시 용적률 및 층수 제한에 영향을 미칠 수 있으나, 일반상업지역에 위치하여 잠재적인 개발 가치는 높다고 판단됩니다.

혐오 시설 여부:

감정평가서상 주위 환경이 '보통'으로 기재되어 있으며, 현장 확인 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 심각한 수준의 대규모 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

물건 보고서 본문

권리 분석:

본건은 소유자와 채무자가 동일인인 주OO에 대한 '부동산강제경매' 사건입니다.

강제경매는 채권자(김OO)가 집행권원(판결문 등)을 얻어 경매를 신청한 것으로, 권리관계는 단순한 편입니다.

등기부상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리(예: 선순위 임차권, 복잡한 지상권 등)는 없을 가능성이 높습니다. 최종적인 권리 인수는 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.

잠재적 리스크:

1. 협소 면적: 건물 전용면적이 17.85㎡(약 5.40평)로 매우 협소합니다. 소액 투자 물건으로는 적합하나, 실거주 또는 임차인 확보 시 수요층이 한정될 수 있습니다.

2. 명도 리스크: 부동산강제경매의 특성상 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 저항이 발생할 수 있으며, 이 경우 명도소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 임대관계 미상: 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현 점유 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 노후화: 건물의 구조 및 연식을 고려할 때, 노후화에 따른 수선 및 관리비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

물건 보고서 본문

상권 분석:

본건은 하단역을 중심으로 형성된 일반상업지역 내에 위치하여 상권 접근성이 매우 뛰어납니다. 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설(병원, 은행, 식당, 쇼핑시설 등) 이용이 편리하며, 기본적인 임대 수요는 풍부할 것으로 예상됩니다.

생활 정보:

1. 교통: 도시철도 1호선 하단역 및 시내버스 정류장 도보 이용이 가능하여 부산 시내외 이동이 용이합니다.

2. 교육: 하단초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다.

3. 주변 시설: 대규모 주거 단지(가락타운 등) 및 상업 시설이 인접하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

물건 보고서 본문

종합 의견:

본건은 하단역 역세권에 위치한 일반상업지역 내 소형 연립주택 지분 물건으로, 감정가가 7천만원대로 비교적 낮은 소액 투자 물건입니다. 건물의 절대 면적이 작고 노후화 리스크가 있지만, 교통과 상권이 우수하여 임대 목적의 소액 투자 또는 향후 일반상업지역 내 개발 가능성에 대비한 지분 투자 목적으로 가치가 있습니다.

투자 포인트:

1. 뛰어난 교통 환경: 부산 도시철도 1호선 '하단역' 초역세권에 준하는 입지.

2. 상업지역의 희소성: 일반상업지역 내에 위치하여 장기적으로 개발 압력 및 토지 가치 상승 잠재력 보유.

3. 저렴한 진입 장벽: 감정가 7천만원대로 소액 투자가 가능하여 투자 리스크가 상대적으로 낮음.

4. 임대 수요 확보: 대학가, 업무지구와 인접하여 1인 가구 대상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

법원 정보

부산서부지원 경매1계