나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37068 [1] 경기도 여주시 오학동 276-9 업무시설 1층104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37068 [1] 경기도 여주시 오학동 276-9 업무시설 1층104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경37068
• 주소: 경기도 여주시 도예로 83-26, 1층104호 (오학동,업무시설)
• 감정가: 178,000,000원
• 최저가: 124,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

여주지원 경매4계 2024타경37068 | 소재지: 경기도 여주시 도예로 83-26, 1층104호 (오학동,업무시설) | 감정가: 178,000,000원 | 최저가: 124,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 '여주지원 2024타경37068 (1)'이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각으로 진행되며, 감정가는 1억 7천 8백만원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 '주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO', 채권자는 '구OOOOOOO'입니다.

1.2. 물건 특징 및 현황

본 물건은 경기도 여주시 오학동 276-9에 위치한 업무시설 1층 104호이며, 용도는 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설입니다. 현재는 공실 상태로 확인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조의 평슬라브지붕 10층 건물 중 1층에 해당합니다.

토지 면적은 15.12제곱미터(약 4.57평), 건물 면적은 29.14제곱미터(약 8.81평)입니다.

2. 입지 분석 및 상권 평가

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 오학동주민센터 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남서측으로는 2차선 도로인 '도예로'에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

최고의 입지:

본 물건이 위치한 오학동은 주거 밀집 지역 내 상권으로, 오피스텔 및 주거용 건물의 1층에 위치하여 기본적인 유동인구 확보가 용이한 편입니다. 현재는 공실 상태이나, 주거 시설을 배후로 하는 소매점, 학원, 사무실 등으로의 활용 가능성이 있습니다. 상권 활성화 정도는 인근 주민센터와 주거단지 이용객의 소비패턴에 의존하며, 대규모 상권은 아니지만 안정적인 지역 상권의 성격을 가집니다.

혐오시설 유무:

해당 물건지 주변 1km 이내에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 여주시가 이천시 등 인근 지자체와 광역적인 화장장, 폐기물 처리시설 건립 등 지역 간 갈등을 겪은 사례가 있어 , 광역적인 환경 문제에 대한 잠재적 관심이 필요할 수 있습니다. (※현황조사 기준, 지자체 간 갈등 문제와 직접적인 물건의 혐오시설은 별개)

2.3. 생활 정보 및 주거 환경

본 물건은 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 건부지인 세장형 토지 위에 위치하며, 준공업지역에 속해 있어 주거와 상업 기능이 혼합된 지역 특성을 보입니다. 주변의 아파트 및 다세대주택 단지를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용은 원활할 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

경매 구분은 부동산 임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청에 따라 진행되는 사건입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 토지 또는 건물만의 권리 관계에 대한 복잡성은 없습니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00제곱미터로, 법정 지상권이나 별도 철거 이슈는 없을 것으로 판단됩니다.

현황: 공실

현재 공실 상태이므로, 예상치 못한 임차인의 존재로 인한 명도 리스크는 낮습니다. 하지만, 추후 낙찰 시 명도 과정에서 발생할 수 있는 소유자 또는 점유자에 대한 인도명령 및 명도 비용은 고려해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크

공법상 제한:

토지이용계획상 준공업지역이며, 소로2류 및 중로2류에 저촉되어 향후 건축 행위 시 도로 관련 규제를 받을 수 있습니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 규제가 적용되므로, 근린생활시설 용도 외 다른 목적으로의 이용 계획이 있다면 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

현황 리스크:

현재 '공실' 상태이므로 즉시 임대수익 발생이 어렵고, 낙찰 후 새로운 임차인을 찾는 과정에서 발생할 수 있는 공실 기간과 임대료 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 주거단지 인근의 1층 근린생활시설로, 기본적인 배후 수요를 갖추고 있으며 비교적 깨끗한 건물 상태(10층 중 1층, 철근콘크리트 구조)를 보입니다.

감정가(1억 7천 8백만원)를 기준으로 하였을 때, 유사 물건의 실거래가 및 주변 임대 시세를 정확하게 파악하여 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다. 특히 현재 공실인 점은 기회 요인이자 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 안정적 입지: 오학동주민센터 인근, 아파트 및 오피스텔 주거단지를 배후로 한 1층 상가로 기본적인 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

2. 공실 상태: 임차인의 권리관계가 복잡하지 않은 '공실' 상태이므로, 낙찰 후 용도에 맞는 인테리어 및 영업 준비를 신속하게 진행할 수 있습니다.

3. 낮은 층수: 1층 근린생활시설로 가시성과 접근성이 매우 높습니다.

4. 투자 방향: 소액 투자를 통한 월세 수익형 부동산(편의점, 세탁소, 소형 사무실 등)으로 적합하며, 인근 주거단지 수요에 맞춘 업종 선택이 필수적입니다. 공법상 제한(준공업지역 및 도로 저촉)에 대한 확인을 반드시 거쳐야 합니다.

법원 정보

여주지원 경매4계