나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113277 [1] 경상남도 김해시 내동 177-5 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113277 [1] 경상남도 김해시 내동 177-5 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경113277 | 소재지: 경상남도 김해시 내동 177-5 | 감정가: 647,200,000원 | 최저가: 453,040,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경113277 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내동 177-5

용도: 다가구주택 및 근린생활시설 (실제 혼합 이용 중)

감정가: 647,200,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 구OO

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 297.50㎡ (약 90.00평)

건물 면적: 524.98㎡ (약 158.82평)

건물 제시외 면적: 2.00㎡ (제시외 건물 포함하여 일괄매각)

구조: 철근콘크리트조 및 조적조 지하1층 지상3층 건물 내 제1층 외 5개호

이용상태: 주상용 건부지 및 다세대주택, 근린생활시설, 창고(현황) 등 혼재

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

위치: 경상남도 김해시 내동 소재 내동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 빌라, 학교 등으로 형성된 주거 상업 혼합 지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 조건: 남서측으로 소로2류(폭 8m-10m), 북서측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 각각 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

토지 형상 및 이용: 사다리 완경사의 토지이며, 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(내동지구)으로 지정되어 있어 주거시설 개발 및 용도변경에 상대적으로 유리합니다.

제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역(내동중학교 기준), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(2024.02.16.자 지정) 등의 제한을 받습니다.

3. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항 중심)

3.1. 매각 및 건물 현황 주의사항

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물(2.00㎡)이 포함되어 매각됩니다.

용도 변경 및 현황 차이:

기호(3): 공부상 '다세대주택'이나, 현황 '창고'로 이용 중입니다.

기호(4): 공부상 '근린생활시설'이나, 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

기호(2, 3)은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

대지권 미정리: 목록 2~7은 현재 대지권 등기가 미정리 상태이나, 추후 대지권이 이전될 것을 전제로 평가되었습니다. 입찰 전 대지권 정리 가능성 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

멸실 및 위반건축물 해소: 과거 집합건축물대장 상 등재되었던 '1층 시멘트블록조 화장실 2㎡'는 현황 멸실되었으며, 과거 '위반건축물'로 등재되었던 사항은 현황 철거되어 해소된 상태입니다.

3.2. 임차인 및 점유 관계 분석 (잠재적 리스크)

임차 관계: 임대 관계는 미상입니다.

대항력 임차인 리스크: "대항력 있는 임차인 있을 수 있음"이 주의사항에 명시되어 있어, 낙찰자는 명도 리스크 및 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성에 대비하여 철저한 임차인 현황 조사(명확한 권리분석)가 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보 (주변 시설)

4.1. 상권 및 편의시설

주변 환경: 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

대형 시설: 홈플러스 김해점 (약 0.7km 거리 추정)이 인근에 위치하여 대형마트 이용이 편리할 것으로 보입니다.

4.2. 교육 및 공원 시설

교육 시설: 내동중학교가 인근에 위치하고 있어 학군 접근성이 양호합니다.

공원 시설: 연지공원이 주변에 있어 여가 및 휴식 공간을 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

특정 혐오 시설: 현장 조사 및 검색 결과, 본건 소재지 주변(경상남도 김해시 내동 177-5)에 명확하게 지목되는 혐오 시설(장례식장, 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다. 단, 주거 상업 혼합 지대의 특성상 소규모 유해 시설 유무는 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

권리 상 리스크: 대항력 있는 임차인 존재 가능성으로 인한 명도 난이도 및 추가 부담금 발생 가능성.

물건 현황 리스크: 기호(2, 3)의 벽체 훼손 및 일체 이용, 기호(3, 4)의 공부상 용도와 현황 용도의 차이에 대한 건축법적 검토 및 향후 원상복구 혹은 양성화 가능성 검토가 필요합니다.

대지권 미정리: 목록 2~7의 대지권 정리 절차 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

용도 다양성: 주거(다세대주택)와 상업(근린생활시설/창고)이 혼합된 구조로, 향후 임대 수익 측면에서 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

위치적 장점: 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하며, 학교와 공원, 대형마트(홈플러스) 등 생활 인프라가 갖춰진 주거지에 자리하고 있어 실수요 및 투자 매력도가 높습니다.

가격 매력: 제시된 감정가 대비 경매 최저가(미확인) 하락 시, 우수한 입지 조건을 바탕으로 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 내동의 주거-상업 혼합 지역에 위치한 다가구주택/근린생활시설 혼합 물건입니다. 입지 조건은 우수하나, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성 및 일부 호실의 용도 현황 불일치(다세대주택 -> 창고, 근린생활시설 -> 다세대주택)라는 명확한 권리/물건 상의 리스크를 안고 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 분석(명도 전략 수립)과 함께, 변경된 용도(창고, 다세대주택)가 건축법상 문제가 없는지, 또는 원상복구가 용이한지에 대한 현장 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 리스크 관리가 가능하다면, 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 것입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계