나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51075 [4] 부산광역시 연제구 연산동 313-38 리치하우스 3층303호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-04-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51075 [4] 부산광역시 연제구 연산동 313-38 리치하우스 3층303호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매7계 2024타경51075 | 소재지: 부산광역시 연제구 연동로8번길 48, 3층303호 (연산동,리치하우스) | 감정가: 166,000,000원 | 최저가: 81,340,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51075 (4)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 313-38 리치하우스 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

토지면적: 13.74㎡ (약 4.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.82㎡ (약 15.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

평가 대상 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 다소 원거리에 도시철도 1, 3호선 '연산역'이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

1.3. 건물 구조 및 현황

해당 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물입니다. 본 경매 물건은 3층 303호이며, 총 11개 호수(업무시설 10개, 공동주택 1개)로 구성되어 있습니다. 건물의 외벽은 스톤코트 마감 및 인조석 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 전반적인 건물 현황은 보통으로 평가되었습니다.

1.4. 설비내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비, 소화전 설비, 화재 경보 및 탐지 설비, 소화기 설비, 그리고 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 이용 현황 및 주변 도로

평가 대상 토지는 인접지와 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 현재 오피스텔 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본 물건의 남서측으로는 노폭 약 15미터 내외의 도로가 접해 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로가 접해 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 준주거지역에 해당합니다. 또한, 중로2류(폭 15m-20m), 가로구역별 최고 높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.7. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 확정된 권리는 확인되지 않아, 일반적인 경우라면 경매 낙찰을 통해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 현황조사서에 따르면 본 건에 '대항력 있는 임차인'이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 중요한 권리이므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 상세 내역(전입일, 확정일, 보증금, 점유 부분 등)과 대항력 유무를 면밀히 확인하고, 법원 문건(현황조사서, 매각물건명세서)을 통한 최종적인 인수 여부를 철저히 분석해야 합니다.

1.8. 상권분석

본 물건이 위치한 부산광역시 연제구 연산동 일대는 연신초등학교를 비롯한 교육시설, 주거 밀집 지역, 시장, 그리고 다양한 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 지역 상권을 형성하고 있음을 시사합니다. 최근 부산 연제구 연산동 지역의 아파트 매매 거래량은 증가 추세를 보이고 있으며, 가격 역시 소폭 상승하는 등 지역 내 주거 환경에 대한 수요가 꾸준함을 알 수 있습니다. 다만, 토지 거래량은 감소 추세를 보여 대규모 개발보다는 기존 상권을 활용하는 투자가 유리할 수 있습니다. 연산역과의 연계성이 다소 떨어진다는 점은 있지만, 단지 내 상가나 인근 근린생활시설을 활용하는 수요는 존재할 것으로 보입니다.

1.9. 생활정보

부산광역시 연제구 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나인 연산동에 속해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 연신초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 상업시설과 주거 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 여가 활동을 편리하게 즐길 수 있습니다. 대중교통으로는 버스 정류장이 가까이 있고, 도시철도 1, 3호선 연산역을 이용할 수 있어 시내 및 외곽으로의 이동도 비교적 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 어린이집이 소재하고 있어 어린 자녀가 있는 가정의 생활 환경도 고려해 볼 수 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서의 어려움이나 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 정보는 현재 공실 상태인지, 또는 임대 중이라면 임대 조건이 어떠한지 추가 확인이 필요함을 의미합니다. 연산역과의 거리가 다소 있어 대중교통 이용이 '보통'으로 평가된 점은, 최고의 역세권 입지를 선호하는 수요층에게는 다소 아쉬운 부분으로 작용할 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구의 중심지에 위치하며, 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 인접한 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 오피스텔로서의 기본적인 활용도는 기대할 수 있으며, 건물 자체의 노후도가 크지 않아 당장의 큰 수리 비용 발생 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성은 본 건의 낙찰 후 예상되는 가장 큰 잠재적 리스크이며, 이에 대한 면밀한 권리분석과 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

1.12. 투자 포인트

1. 입지 : 연산동이라는 부산의 중심지에 위치하여 배후 수요 및 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

2. 수익성 : 현재 제시된 정보만으로는 정확한 수익률 산출이 어렵습니다. 임대 현황 및 시세 조사를 통해 월세 또는 전세 수익률을 파악해야 합니다.

3. 권리관계 : '대항력 있는 임차인'이 존재할 가능성이 높아, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석과 명도 전략이 핵심입니다. 이를 해결할 수 있다면 합리적인 가격에 취득 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

4. 시장 동향 : 연제구 연산동 일대의 부동산 시장은 꾸준한 수요를 보이고 있어, 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매7계