나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1143 [3] 경기도 가평군 가평읍 금대리 49-11 1층103호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 금대리 소재 '금대리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 북한강주변으로 기존주택, 숙박시설, 전원주택, 수상레저시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 거리 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통 이하임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조, 일반목구조, 기타지붕, 3층건으로

외벽 ; 드라이비트 및 목재사이딩 마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 숙박시설로 이용중이며, 각 호별 세부이용내역은 별지 내부구조도 참조 바람.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 완경사 지대에 평탄하게 조성한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

기호 1, 2, 3, 4)는 남서측으로 로폭 약 5-6미터,기호 5)는 남동측으로 로폭 약 4미터, 남서측으로 로폭 약 3-4미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~5) 공히

계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

기호 4)의 건축물대장상 용도는 다세대주택이나 등기사항전부증명서 및 현황은 숙박시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

물건 비고

'금대리마을회관' 북동측에 위치하는 통칭 카타마린 숙박시설(여관)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경1143 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 가평군 가평읍 금대리 49-11, 1층 103호 (신주소: 경기도 가평군 북한강변로 360-69)

용도: 숙박시설 (여관, 통칭 카타마린)

감정가: 33,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 면적: 52.61㎡ (약 15.92평)

건물 면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 금대리 소재 '금대리마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 북한강변을 따라 기존 주택, 다른 숙박시설, 전원주택, 수상 레저 시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

본건은 북한강변에 위치하며, 주변에 관광객을 위한 숙박시설, 수상 레저 시설, 아름다운 자연 경관을 자랑하는 카페(예: 골든트리 가평) 등이 다수 분포하고 있습니다.

이뜨랜 리조트와 같은 숙박시설 및 다양한 펜션들이 인근에 자리하고 있어 관광 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능합니다.

인근에 버스 정류장이 있으나, 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 이하 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남서측으로 폭 약 5-6미터, 남동측으로 폭 약 4미터, 남서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 원활한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 10월 1일 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

등기부채권 총액: 476,452,131원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부상 해당 권리가 등재되어 있지 않아 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 인수될 보증금이 없는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다 (임차인 인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대내역은 미상으로 확인되므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 재확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 물건은 숙박시설(여관)로 이용 중에 있으며, 가평 북한강변이라는 입지적 특성상 관광객 및 레저 활동객을 대상으로 한 영업이 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 북한강의 수상 레저 시설, 관광지, 음식점 등이 산재해 있어 관광 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

다만, 가평 북한강 일대에서는 불법 방갈로 및 쓰레기 투기 문제가 지적된 사례가 있어, 지역 환경 관리에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

주변에 특정 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 자연보전권역, (한강)수변구역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 적용되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

금대리 마을회관이 인근에 위치하며, 주변 지역은 관광 및 레저 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

구체적인 대형 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍/면 소재지로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

주거 밀집 지역이 아니므로, 교육 및 의료 시설은 가까운 읍내 또는 시내로의 접근이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

건축물대장상 용도(다세대주택)와 등기부 및 현황(숙박시설)이 불일치하는 점은 추후 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)수변구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

가평군 지역은 폐기물 처리 시설(소각장, LPG 저장 시설 등) 설치 및 관리를 둘러싼 지역 사회 내 논의나 갈등 사례가 있어, 환경 관련 정책 및 규제 동향을 주시할 필요가 있습니다.

북한강변 관광지 일대에서 불법 건축물 및 쓰레기 투기 문제가 보도된 사례가 있어, 지역 환경 관련 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

본건의 감정가는 33,000,000원이지만, 등기부상 총 채권액은 476,452,131원에 달하여 경매가 취하될 가능성 또는 유찰 가능성이 높습니다.

가평 지역 숙박시설 시장의 경쟁 상황 및 경기 변동성에 대한 분석이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 내역이 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평 북한강변에 위치한 소형 숙박시설입니다.

토지 및 건물 면적이 작아 개별 투자가치보다는 전체적인 지역 개발 또는 연계 투자 관점에서 접근이 필요해 보입니다.

감정가 대비 과도한 채권 총액은 경매 진행 상황에 변동성을 줄 수 있는 주요 요인입니다.

건축물대장과의 용도 불일치, 임대내역 미상 등의 사항은 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

관광객 대상 소규모 숙박시설 운영 가능성.

가평 지역의 자연 경관을 활용한 펜션 또는 게스트하우스 사업 확장 잠재력 (향후 토지이용계획 및 주변 개발 상황 고려 시).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 33,000,000원입니다.

등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 유찰 가능성이 높으며, 이는 입찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 활용 가능성, 명도 비용, 경매 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 조사, 권리 분석 전문가의 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.