나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3782 [1] 경기도 양평군 용문면 오촌리 115-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2024.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 용문면 오촌리 소재 "점촌교" 서측 인근에 위치하며, 인근일대는 농경지,
야산, 농가주택, 전원주택 등으로 이루어진 지역으로서 간선도로변을 따라 일부 근린생
활시설 등이 산재하고 있음.

교통상황

왕복2차선 간선도로변(은행나무길)에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스
정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 제형에 유사한 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 동.식물관련
시설 건부지로 이용중임.
기호(3,4): 부정형의 평지로서 포장도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 기호(3,4)토지를 이용한 폭4-5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수
질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량철골구조지붕 단층건으로서
외벽 : 샌드위치복합판넬 마감.
내벽 : 벽지, 샌드위치판넬, 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

동.식물관련시설(재배사, 사무실 등)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 기본적인 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 1,3,4 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
- 목록 3,4는 공부상 '전'이나 현황은 '도로'임.
- 목록 2 소재 제시외 창고 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경3782 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 용문면 오촌리 115-2

* 신주소: 경기도 양평군 은행나무길 363-1 (용문면 오촌리)

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 218,552,500원

* 토지면적: 917.00㎡ (약 277.4평)

* 토지지분: 545.0024㎡ (약 164.9평)

* 건물면적: 166.50㎡ (약 50.4평)

* 건물지분: 166.5㎡ (약 50.4평)

* 제시외 건물 면적: 32.00㎡ (건물 매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양동신용협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보, 선순위지상권 있음(말소 동의서 제출됨).

* 주요 주의사항:

* 일괄매각.

* 목록 1,3,4 토지에 대해 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출 필요. 미제출 시 매수보증금 반환 불가.

* 목록 3,4 토지는 공부상 '전'이나 현황은 '도로'로 이용 중임.

* 목록 2 건물의 제시외 창고 32.00㎡는 매각에 포함됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경기도 양평군 용문면 오촌리 소재 "점촌교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 야산, 농가주택, 전원주택 등이 혼재하며, 간선도로변을 따라 일부 근린생활시설이 산재하는 지역입니다.

* 교통상황:

왕복 2차선 간선도로변(은행나무길)에 접해 있어 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

기호(1) 토지는 제형과 유사하며 동하향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 동물 및 식물 관련시설 건부지로 이용 중입니다. 기호(3,4) 토지는 부정형의 평지로 포장도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

기호(1) 토지는 기호(3,4) 토지를 이용하여 폭 4-5미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m, 모든 축종), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 속하며, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 환경 규제는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설:

인근은 농경지 및 주거지가 주를 이루고 있으며, 대규모 상업시설이나 유흥업소 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 자연환경보전지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 등기부상 을구 8번 근저당권(2021.09.29. 설정, 양동신용협동조합, 78,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 토지 을구 8번 근저당권, 을구 11번 근저당권, 건물 을구 1번 근저당권, 을구 2번 근저당권, 을구 3번 전세권, 토지 갑구 3번 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

목록 1 토지 을구 7번 지상권 설정등기(2021.09.29. 설정, 양동신용협동조합)와 목록 3,4 토지 을구 1번 지상권 설정등기(2021.09.29. 설정, 양동신용협동조합)가 있습니다. 그러나, 물건명세서 상 해당 지상권자인 신청채권자 양동신용협동조합의 말소동의서가 제출되어 있어, 특별한 변동이 없는 한 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

위에 언급된 지상권은 말소 동의서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상되므로, 현 시점에서는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박은숙

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부 상 해당 임차인 명의로 전세권(을3, 2022.09.13. 설정, 150,000,000원)이 설정되었으나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주의사항: 비록 대항력이 없다고 표시되어 있으나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금액은 명확히 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 현재 상권:

본 물건은 농경지와 야산, 전원주택이 주를 이루는 지역에 위치하여 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 간선도로변에 일부 근린생활시설이 산재해 있는 수준입니다.

* 잠재적 상권:

양평 지역의 귀농, 귀촌 인구 증가 추세와 전원생활을 희망하는 수요를 고려할 때, 농업 관련 시설이나 전원생활을 위한 공간으로서의 잠재력은 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

인근 버스 정류장이 유일한 대중교통 정보이며, 기본적인 편의시설은 양평군 용문면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주거환경:

자연녹지 속에 위치하여 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무:

목록 1, 3, 4 토지는 농지이므로, 매각허가일까지 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우 매수인의 매수 취하로 간주되어 매수보증금을 반환받지 못하게 되는 큰 위험이 있습니다.

* 토지이용규제:

자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축, 증축, 업종 변경 등에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 공부상 현황 불일치:

목록 3,4 토지는 공부상 지목이 '전'으로 되어 있으나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 실제 토지 이용 가치 및 평가에 영향을 미칠 수 있으며, 매수 후 토지 이용 계획 수립 시 유의해야 합니다.

* 선순위 지상권:

등기부 상 지상권이 인수되는 것으로 기재될 수 있으나, 물건명세서에 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 제시외 건물:

건물(2)에 부합된 제시외 창고(32.00㎡)가 매각에 포함되어 있습니다. 이는 추가적인 활용 가치를 제공하지만, 법적 검토 및 실사 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 용문면의 자연환경이 우수한 지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 차량 접근성은 양호하나 전원생활 및 농업 목적에 적합한 입지입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 제출 의무와 다수의 토지이용규제는 반드시 확인하고 감수해야 할 주요 리스크입니다. 특히, 공부상 지목과 현황이 다른 토지의 존재는 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 귀농·귀촌 수요 증가에 따른 잠재력.

* 동물 및 식물 관련 시설로서의 용도 특성 활용.

* 쾌적한 자연환경 속에서의 전원생활 또는 소규모 힐링 시설 운영 가능성.

* 제시외 창고 포함으로 인한 추가 공간 활용.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가서의 상세 내용, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 조사, 최근 유사 물건의 매각 사례 분석, 그리고 본건의 잠재적 리스크(농지법, 각종 규제, 지목/현황 불일치 등)에 대한 면밀한 평가가 선행되어야 합니다. 인수되는 권리가 없는 것으로 파악되나, 농지취득자격증명 제출 의무와 같은 법적, 행정적 제약 사항을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 상기 분석된 내용을 바탕으로 전문가와 함께 심층적인 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.