나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111462 [1] 경상남도 김해시 한림면 시산리 434-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111462 [1] 경상남도 김해시 한림면 시산리 434-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경111462
• 주소: 경상남도 김해시 한림면 시산리 434-1
• 감정가: 91,228,900원
• 최저가: 63,859,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매7계 2024타경111462 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 시산리 434-1 | 감정가: 91,228,900원 | 최저가: 63,859,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 대상 정보

본 물건은 창원지방법원 2024타경111462 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건으로, 경상남도 김해시 한림면 시산리 434-1 소재의 단독주택 및 창고 시설에 대한 '토지/건물 지분 매각' 건입니다.

총 감정가는 91,228,900원이며, 매각대상은 토지(총 608.00㎡, 약 183.9평) 및 건물(총 184.00㎡, 약 55.7평)의 지분 매각입니다. 매각대상 지분은 공유자 송OO의 지분(전체의 4분의 1로 추정)입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

총 면적 (지분매각 전 전체 면적)

토지 면적: 608.00㎡ (약 183.9평)

건물 면적: 184.00㎡ (약 55.7평) + 제시외 건물 44.50㎡ (약 13.5평)

매각 대상 지분 면적 (4분의 1 지분 가정)

토지 지분: 약 152.00㎡ (약 46.0평)

건물 지분: 약 46.00㎡ (약 13.9평)

건물 구조 및 이용 상태

기호(2) (창고): 목조 함석지붕 단층, 현황 창고 이용 (과거 도정공장).

기호(3) (주상용): 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층, 1층 사무실 및 창고, 2층 주택 이용. 기본 위생 및 급배수 설비 되어 있음.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경상남도 김해시 한림면 시산리에 소재하며, '시호1구회관' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 소규모 노선상가 및 산업 시설이 혼재된 지역으로 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 형태 및 도로 상태

인접 도로와 대체로 평탄한 삼각형 토지이며, 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 6~7미터의 포장도로와, 동측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 지분 관계

본 물건은 '부동산강제경매'이며, '지분매각'입니다. 소유자, 채무자가 송OO로 동일하며, 채권자는 최OO입니다.

가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점이며, 이는 경매 후 다른 공유자들과의 관계 정립이 필수적임을 의미합니다. 공유자는 '공유자 우선매수신고'를 1회에 한해 할 수 있어, 매수 시 경쟁 우위를 점할 가능성이 있습니다.

3.2. 법률상 주요 리스크

법정지상권: '법정지상권 성립 가능성'이 명시되어 있습니다. 이는 매각 지분 토지 위에 있는 건물이 법정지상권을 취득할 경우, 토지 낙찰자가 건물 철거를 주장하기 어렵거나 상당한 기간 동안 건물 소유자에게 지료를 청구해야 할 수 있음을 의미합니다. 정확한 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물대장 불일치: 목록 2, 3 건물(주택 및 창고)의 소재지(434-1)에 일반건축물대장이 부재하고, 인접 필지(434-2)에 등기사항 및 현황과 일치하는 건물이 존재한다는 점은 행정적/법률적 복잡성을 야기할 수 있습니다. 경매 진행 및 대출 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 건물 및 면적 불일치: 제시외 건물(44.50㎡)이 일괄 매각에 포함되나, 기호(2) 건물의 등기상 면적(24평, 도정공장)과 현황 실측 면적(약 90.72㎡) 간에 상당한 차이가 있으므로, 추후 양성화 및 법적 처리에 대한 검토가 필요합니다. 냉장창고(약 32㎡)는 매각에서 제외됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 환경

주변은 단독주택과 소규모 상가로 이루어진 자연취락지구이며, 계획관리지역 내에 위치하고 있어 농업 및 주거, 일부 산업 시설이 혼재된 전형적인 도농 복합 지역의 형태를 띠고 있습니다.

본 물건 자체가 창고 및 사무실, 주택이 혼합된 형태이므로, 주거용 목적보다는 소규모 사업장(창고, 사무실) 또는 투자 목적이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 자연취락지구로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, '가축사육제한구역(모든축종 제한지역)' 및 '공장설립제한지역', '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있어, 오염을 유발하거나 일정 규모 이상의 신규 공장 설립은 제한됩니다. 이는 인근 지역의 환경 쾌적성을 유지하는 데는 긍정적이나, 토지의 산업적 확장성에는 제약을 줍니다.

4.3. 혐오 시설 정보

자료에 명시된 바와 같이, 본 물건지는 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으며, 이는 인근에 가축 시설 등의 혐오 시설이 들어서는 것을 제한하는 긍정적인 요소입니다. 다만, 주변 환경이 주택과 소규모 산업 시설이 혼재된 복합지역이므로, 일반 주거지역 대비 쾌적성이 다소 낮을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 (High Risk)

5.1. 법적 리스크

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능합니다.

법정지상권: 성립 시 토지 사용에 대한 제약 및 지료 청구 소송 등의 법적 분쟁 가능성이 높습니다.

건축물대장/등기 불일치: 건물의 행정적인 귀속 문제 및 무허가 증축(기호 2의 면적 불일치) 문제가 존재하여, 추후 이행강제금 부과 및 소유권 행사 제약이 발생할 수 있습니다.

5.2. 환금성 리스크

지분 매각 물건은 특성상 전체 매각 물건에 비해 환금성이 현저히 낮습니다. 매수 후 반드시 다른 공유자 지분을 추가 매수하거나, 공유물 분할 청구 소송을 통해 전체 매각을 유도해야 하는 추가 비용과 시간이 발생합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴한 가격으로 접근할 수 있는 지분 매각 물건이나, 법정지상권, 건축물대장 불일치, 그리고 공유물 분쟁이라는 '삼중의 리스크'를 안고 있습니다.

따라서 일반적인 실수요자나 경매 초보자에게는 적합하지 않으며, 해당 리스크를 명확하게 분석하고 해결할 수 있는 법적 지식과 협상 능력을 갖춘 전문 투자자에게 유리한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

공유자 매입 유도: 매각 지분이 전체의 1/4에 해당하며, 주거와 창고 시설이 혼합된 건물의 지분을 취득함으로써, 다른 공유자에게 지분 매도를 강제하거나 협상을 통해 고가에 되팔 수 있는 협상 우위를 점할 수 있습니다.

실사용 목적 고려: 주거와 창고가 혼합되어 있어, 창고 및 사무실 용도로의 실수요를 원하는 투자자라면, 법적 문제를 감수하고 저가에 진입하여 장기적으로 사용하되, 법정지상권 성립 가능성을 미리 계산하여 지료 청구 등의 수익 방안을 병행할 수 있습니다.

저가 진입: 유찰 횟수에 따라 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 진입한다면, 각종 리스크에 따른 비용을 상쇄하고도 충분한 차익을 남길 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계