나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111271 [1] 경상남도 김해시 한림면 명동리 273 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 "이북초등학교" 남측 인근 에 위치하며
인근은 중·소규모 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은
보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대 내 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서,
공업용 건부지로 이용중입니다.
기호(2) : 완경사지대 내 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서,
기준시점 현재"타인점유" 중인 것으로 추정됩니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남서측 부분이 폭 약 12미터 내외의 도로와 접합니다.
기호(2) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-2) : 계획관리지역,자연취락지구,성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동1),성장관
리계획구역(2023-04-06)(한림 명동1구역 산업형),성장관리계획구역(2023-04-13)(한림 명동1
구역 환경영향저감대책수립지역),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도
법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:후첨 "건물감정평가요항표" 참조바랍니다.
기타:본건 기호(2) 토지는 타인이 점유 중인것으로 추정되나, 정확한 지적경계 등은
측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-1) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 2014.11.18)
벽 체 : 판넬 잇기 등,
주기둥 : H-beam 450×200mm 등,
층 고 : 약 8m,
바 닥 : 하드너 깔기 등,
천 정 : 철골트러스 위 판넬잇기 등,
창 호 : 새시창호입니다.

기호(3-2) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 2014.11.18)
외 벽 : 사이딩판넬 잇기 등,
내 벽 : 타일, 모르타르 위 페인트칠 마감 등,
바 닥 : 타일 등,
천 정 : 텍스 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(3-1) : 공장으로 이용중입니다.
기호(3-2) : 사무실(사무실 및 사장실, 화장실, 탕비실)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(3-2) : 제반위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:임대미상입니다.
기타:해당없음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 1점(1-3) 포함.
- 목록 2. 토지는 타인이 점유 중인 것으로 추정되는 바 최저매각가격은 이에 따른 불리한 점을 감안한 가격임. 정확한 지적 경계 등은 측량을 요함.
- 목록 2. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경111271 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (제공된 정보 '중OOOOO'를 바탕으로 추정)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인, 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 김해시 한림면 명동리 273

주용도: 공장

건물 면적: 1047.20㎡ (약 316.75 평)

건물 제시외 면적: 516.80㎡

건물 구조: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 (사용승인일: 2014.11.18)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 3113.00㎡ (약 941.78 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형태: 부정형 (완경사지대 내 자체 지반 대체로 등고평탄하게 조성)

토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 2,393,689,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 "이북초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 중·소규모 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 산업 활동을 위한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

토지 기호(1)는 본건 남서측 부분이 폭 약 12미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

토지 기호(2)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근이 가능한 것으로 파악됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2006년 9월 20일자 근저당권(을3)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 16일자 근저당권(을4)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

다음 임차인들은 대항력을 갖추고 있어 매각으로 소멸되지 않을 수 있으며, 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 필수적입니다.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자등록일 1984-09-18 (대항력: 있음)

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자등록일 1987-02-10 (대항력: 있음)

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자등록일 1998-12-08 (대항력: 있음)

* 정 (국보포장): 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업자등록일 2020-09-11 (대항력: 있음)

상기 임차인 중 보증금이 0원으로 명시된 임차인들도 대항력을 갖추고 있으므로, 인수 보증금 합계와는 별개로 해당 권리를 신중히 검토해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

3.3. 기타 권리사항

토지 및 건물 등기부상 다수의 가압류 및 압류가 등재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

최선순위 근저당권(2006.09.20)보다 빠른 전입일자를 가진 임차인(강 , 임 , 정 )의 대항력 인정 여부는 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 김해시 한림면의 공장 밀집 지역에 위치하여 산업 활동을 위한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 중·소규모 공장들이 분포하고 있어 관련 산업 연계성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에 "이북초등학교"가 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용 또한 가능하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유자 관련 리스크

목록 2. 토지는 타인이 점유 중인 것으로 추정되며, 이에 따른 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 특히 보증금 0원인 임차인들의 대항력 인정 여부 및 이로 인한 잠재적 권리 인수 가능성에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

6.2. 맹지 및 경계 불명확성

목록 2. 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지를 통한 통행로 확보 및 관련 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 기계

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구는 별도의 명도 협상 또는 처리 계획이 필요할 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건으로서 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 존재할 수 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면의 공장 용지로서 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 지적도상 맹지인 토지, 타인 점유 추정, 다수의 대항력 있는 임차인(보증금 0원 포함) 등 권리 및 점유 관련 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악하고, 이에 대한 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

공장 밀집 지역 내 위치하여 산업 활동을 위한 기본적인 입지 강점을 보유하고 있습니다.

향후 지역 개발 및 산업 수요 변화에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금(0원)을 제외하고, 명도 및 권리 분석 관련 제반 비용과 잠재적 리스크(점유, 맹지, 대항력 있는 임차인 인수 가능성 등)를 충분히 감안하여 보수적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.