나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1143 [2] 경기도 가평군 가평읍 금대리 49-11 1층105호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1143 [2] 경기도 가평군 가평읍 금대리 49-11 1층105호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2025타경1143 | 소재지: 경기도 가평군 가평읍 금대리 49-11 1층105호 | 감정가: 33,000,000원 | 최저가: 23,100,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2025타경1143 (2)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 본 매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 33,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경기도 가평군 가평읍 금대리 49-11 1층105호로, 통칭 카타마린 숙박시설(여관) 내의 구분 건물입니다.

토지면적은 52.61제곱미터 (약 15.92평)이며, 건물면적은 26.10제곱미터 (약 7.90평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조, 일반목구조, 기타지붕 3층 건물로 외벽은 드라이비트 및 목재사이딩 마감입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 '금대리마을회관' 북동측 인근, 북한강 주변에 위치합니다. 주위는 기존주택, 숙박시설, 전원주택, 수상레저시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 여가 및 관광 시설이 발달한 환경입니다.

본건까지 차량 출입은 가능하며, 남서측으로 로폭 약 5-6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 사정은 운행 횟수 및 거리 등을 고려할 때 보통 이하로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 활용도가 높으나, 수변 지역의 특성상 다수의 법적 규제를 받고 있습니다.

가장 주목해야 할 규제는 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07), 그리고 (한강)수변구역입니다. 특히 수변구역은 건축 행위 및 용도 변경에 있어 강력한 제한이 따르므로, 향후 개발 및 확장성 측면에서 잠재적인 리스크가 됩니다.

3. 권리 분석 및 법적 문제

3.1. 권리 관계

본 경매는 채권자 가OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자는 주OO, 채무자는 박OO로 확인됩니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석(말소기준권리 등)은 불가하며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로 건물 및 토지에 대한 별도의 유치권이나 법정지상권 문제 발생 가능성은 낮습니다. (단, 추가적인 등기부 및 현황 확인 필요)

임대 내역은 미상으로, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도에 대한 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

3.2. 용도상 주의사항

본건의 건축물대장상 용도는 '다세대주택'이나, 등기사항전부증명서 및 현황은 '숙박시설'로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

공부(대장)와 현황(실제 이용) 및 등기부 간의 용도 불일치 문제는 추후 매매 및 대출 진행 시 문제가 될 수 있으며, 낙찰자가 현황대로 숙박시설로 이용하기 위해서는 관련 법규 검토 및 추후 용도 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (숙박시설 관점)

본건은 북한강 주변의 레저 및 관광 상권에 위치합니다. 주위에 기존 숙박시설 및 수상 레저 시설이 혼재하는 점으로 보아, 수상 레저 및 관광객을 대상으로 하는 숙박시설로 운영될 가능성이 높습니다.

통칭 '카타마린 숙박시설'이라는 명칭은 특정한 테마나 형태의 숙박업소임을 암시하며, 주변 시설과의 연계를 통한 운영 방식이 중요합니다. 숙박시설로서의 수요는 가평 지역의 계절적 관광 수요에 영향을 받을 것입니다.

4.2. 생활 정보

본건이 위치한 금대리는 농경지 및 전원주택이 혼재한 지역 특성상, 일상 생활 편의시설(대형 마트, 병원 등)에 대한 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

대중교통 사정이 보통 이하이므로, 실질적인 생활은 자가 차량에 의존해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규제 관련 리스크

토지 이용 계획상 '수변구역' 및 '폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당되어 향후 증축, 신축 등 재산권 행사에 상당한 제한이 따를 수 있습니다. 특히 수변구역 내 건축 규제는 매우 까다롭습니다.

토지/건축물 관리 및 운영 시 해당 법규를 철저히 준수해야 하며, 위반 시 행정 처분을 받을 수 있습니다.

5.2. 현황 관련 리스크

공부상 용도(다세대주택)와 현황 용도(숙박시설)의 불일치로 인해 대출 한도 및 이행강제금 부과 여부 등 법적 리스크가 존재합니다. 낙찰자는 이를 해결할 방안을 사전에 검토해야 합니다.

임대 내역 미상이므로, 예상치 못한 임차인 관계가 발생할 경우 명도 과정이 복잡해질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 북한강 주변의 우수한 자연 환경과 레저 시설 접근성을 갖춘 숙박시설입니다. 감정가 33,000,000원은 토지면적(15.92평)과 건물면적(7.90평)을 고려했을 때 절대적인 금액이 낮아 소액 투자 매물로 적합합니다.

다만, 수변구역 및 용도 불일치 등의 법적 제한 및 리스크가 명확하므로, 이는 입찰가 결정에 중요한 요소로 작용해야 합니다. 단순 거주 목적보다는 숙박시설 운영을 통한 수익형 부동산 관점에서 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

북한강변 인근의 관광 및 레저 상권 내에 위치하여, 안정적인 관광 수요를 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능:

3,300만 원의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하여, 경매 초보자나 여유 자금을 활용한 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

용도 변경/해결 시 가치 상승:

현재 숙박시설로 이용 중이므로, 용도 불일치 문제를 해결하고 정상적인 영업 인허가 상태를 확보한다면 투자가치가 상승할 여지가 있습니다. (단, 수변구역 규제 고려 필요)

법원 정보

남양주지원 경매6계