나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [9] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 " 화성시청 " 남동측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 근린상가 등이 소재하는등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호외 19개호로서
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 " 내부구조도 " 참조)

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재
구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
2. 물건 8,9는 호별 경계 구분없이 일단의 점포로 이용중.
3. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (9)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 1층 109호

용도: 근린상가

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.495㎡ (약 5.59평)

건물면적: 27.69㎡ (약 8.38평)

건물지분: 27.69㎡ (약 8.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 244,000,000원

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

주의사항:

* 재매각 임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.

* 물건 8,9는 호별 경계 구분 없이 일단의 점포로 이용 중.

* 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하고 주변은 아파트단지, 근린상가 등이 소재하는 등 제반 주위환경 보통.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역.

2.2. 교통 상황

본건 빌딩까지 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부채권 총액: 2,972,060,026원

집합건물 등기부요약:

* 소유권이전 (2023-06-29): 주식회사원성커머셜

* 근저당권 (2023-06-29): 울릉군수산업협동조합 (말소기준권리)

* 근저당권 (2023-06-29): 유훈석

* 소유권이전청구권가등기 (2023-08-31): 김민경

* 가압류 (2023-09-27): 서울보증보험주식회사 (말소)

* 임의경매개시결정 (2024-05-02): 울릉군수산업협동조합 (말소)

* 압류 (2024-05-10): 시흥세무서장 (말소)

* 가압류 (2024-05-24): 중소벤처기업진흥공단 (말소)

* 압류 (2025-02-17): 화성시 (말소)

* 압류 (2025-04-25): 화성세무서장 (말소)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2018-08-31

확정일자: 2023-10-17

배당신고일자: 2024-07-11

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상임 (단, 보증금 및 차임 정보는 기재되어 있음)

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

말소기준권리인 근저당권(을19) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 함께 신중한 검토가 필요함.

4. 상권분석

본건은 화성시청 인근에 위치하여 관공서 및 주변 아파트 단지의 배후수요를 기대할 수 있음.

근린상가로서 지역 주민 및 상주 인구를 대상으로 하는 업종에 적합하며, 상권 활성화 가능성이 있음.

인접 도로와 접하여 접근성이 양호하며, 대중교통 이용객 유입 가능성이 있음.

5. 생활정보

주변에 아파트 단지 및 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

화성시청이 인근에 있어 행정 서비스 이용 편리.

대중교통 이용이 편리한 지역에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 2018년 8월 31일부터 거주(또는 사업 영위)하고 있으며 대항력이 있으므로, 보증금 중 일부라도 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 할 수 있음.

* 재매각 물건: 본건은 이전에 유찰되었거나 매각이 취소된 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서의 문제점을 파악할 필요가 있음.

* 인테리어 시설비: 내부에 설치된 인테리어 시설은 임차인 소유로 조사되었으므로, 낙찰 후 별도의 시설 투자나 임차인과의 협상이 필요할 수 있음.

* 일단의 점포 이용: 물건 8,9는 호별 경계 구분 없이 일단의 점포로 이용 중이라는 점은, 향후 구분 사용이나 분할 시 추가적인 법적 검토나 공사 비용이 발생할 수 있음을 시사함.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건보다 절차나 관리에 복잡성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 화성시청 인근의 근린상가로, 위치적 이점과 주변 개발 가능성을 갖춘 물건임.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 사유, 인테리어 비용 귀속 등의 잠재적 리스크를 철저히 분석하고 입찰에 신중을 기해야 함.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 임차인의 배당 현황 및 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 화성시청 인근의 안정적인 수요층 확보 가능.

* 근린상가로서 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 기대.

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 잠재.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(244,000,000원)를 기준으로 하되, 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 제외하고 산정함.

하지만 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 부담 가능성, 재매각 사유 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인 배당 현황 상세 분석 및 현장 답사를 통한 실사 확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.