나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [13] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 " 화성시청 " 남동측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 근린상가 등이 소재하는등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호외 19개호로서
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 " 내부구조도 " 참조)

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재
구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (13)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 162,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.17㎡ (약 15.78평)

토지지분: 52.167㎡ (약 15.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.70㎡ (약 18.97평)

건물지분: 62.7㎡ (약 18.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 특이사항

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

주의사항:

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 중로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 방

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-23

* 확정일자: 2023-09-18

* 배당신고일자: 2024-07-12

* 대항력: 있음

* 비고:

3.2. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 세부적인 확인이 필요합니다.)

3.3. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 2,972,060,026원

* 말소기준권리: 을19 근저당권 (울릉군수산업협동조합, 2,220,000,000원)

* 주요 권리 사항:

* 갑6: 소유권이전 (주식회사원성커머셜, 2023-06-29)

* 갑7: 소유권이전청구권가등기 (김민경, 2023-08-31)

* 갑8: 가압류 (서울보증보험주식회사, 50,000,000원, 말소)

* 갑9: 임의경매 (울릉군수산업협동조합, 1,977,162,330원, 말소)

* 갑10: 압류 (시흥세무서장, 말소)

* 갑11: 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 102,060,026원, 말소)

* 갑12: 압류 (화성시, 말소)

* 갑13: 압류 (화성세무서장, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-06-02

비고:

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화성시 남양읍 남양리는 화성시청이 소재한 행정 중심지이자 남양뉴타운 개발로 주거 및 상업 기능이 발달하고 있는 지역입니다. 현대자동차그룹 남양연구소와 같은 대규모 직장들이 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 또한, '수향미 음식문화특화거리'가 조성되는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

4.2. 상권 현황

주변에 아파트 단지 및 근린상가가 밀집해 있으며, 지역 대표 쌀인 '수향미'를 활용한 음식 문화 특화 거리가 조성되어 있어 외식 및 상업 관련 업종에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화성시청, 남양읍사무소 등 관공서가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 교육

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 가능합니다. 남양초등학교, 남양중학교, 남양고등학교 등 다수의 교육 시설이 주변에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

인근에 '대광파인밸리' 아파트 단지가 위치하며, 남양뉴타운 개발로 주거 환경이 지속적으로 개선되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리 관계는 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 재매각 물건

재매각 사유에 대한 명확한 파악이 필요합니다. 이는 이전 입찰 과정에서의 문제점이나 물건 자체의 하자 등 잠재적인 리스크를 시사할 수 있습니다.

6.3. 내부 인테리어

내부에 설치된 인테리어 시설비가 임차인 소유로 조사됨에 따라, 해당 시설을 활용하거나 철거 시 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 162,000,000원의 감정가 대비 약 18배에 달하는 2,972,060,026원으로 매우 높습니다. 이는 경매 진행 과정이나 향후 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 주의를 요합니다.

6.5. 주변 환경 문제

뉴스 보도에 따르면, 화성 남양읍 지역에서는 불법 채석, 폐기물 방치 등 환경 관련 문제가 발생하고 있으며, 일부 지역에서는 혐오시설 설치 논란도 있었습니다. 본 물건과 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 전체의 개발이나 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근에 위치한 근린상가로, 행정 및 상업 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 남양뉴타운 개발의 수혜 지역으로 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 사유, 높은 총 채무액 등 권리 관계 및 법적 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 내부 인테리어 시설비 귀속 문제도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

화성시청 인근의 우수한 입지 조건과 남양뉴타운 개발로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 상권 활성화 기대

'수향미 음식문화특화거리' 지정 등 지역 상권 활성화를 위한 정책적 지원과 주민들의 노력으로 상권 성장이 기대됩니다.

8.3. 풍부한 배후 수요

인근 대규모 주거 단지 및 현대자동차그룹 남양연구소 등의 직장으로 인한 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 재매각 물건이고 내부 인테리어 관련 명확한 확인이 필요한 점을 감안할 때, 예상 입찰가 산정은 보다 심층적인 현장 조사와 권리 분석, 유사 물건 시세 조사를 통해 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 회수 가능성 및 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다. 최저매각가격(162,000,000원)을 기준으로 하되, 상기 위험 요소들을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.