나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36089 [1] 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 동측 인근에 위치하며 부근은
근교 농경지대로서 도시화가 진행 중으로 자연부락, 농경지, 야산 , 근린생활시설 등이
혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 근거리에 시내 간선도로가 소재하여 교통사정 무난함.

건물의 구조

2018.09.17일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건 중 2층
202호로서
외벽: 외장석재 붙임 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤쉬 2중창 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)임

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 세대별 위생설비, 난벙설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 북측 109번지와는 등고평탄하나 남측 및 동측 농경지 대지 다소 고지로서
옹벽 축조되어 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4-5미터 콘크리트 포장도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 버률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>,
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
이해관계인 부재로 내부조사 불가하여 건축물대장상 도면으로 도시하고 주민 탐문사항 및
평가선례 등을 참조하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 김준현)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.3.6.자)가 제출됨.
- 1회 최저매각가격을 감정평가액으로 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경36089 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 104동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 105.12㎡ (약 31.79평)

* 토지지분: 105.125㎡ (약 31.79평)

* 건물면적: 72.95㎡ (약 22.07평)

* 건물지분: 72.95㎡ (약 22.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근교 농경지대로서 도시화가 진행 중이며, 자연부락, 농경지, 야산, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내 간선도로가 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 북서측으로 폭 약 4-5미터의 콘크리트 포장도로를 통해 본건까지 진출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 규제받고 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 확인된 정보상 특이 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 195,000,000원

* 전입일자: 2020년 8월 28일

* 확정일자: 2020년 7월 30일

* 대항력: 없음

* 권리인수사항:

* 임차인 김 는 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 3월 6일자)를 제출했습니다.

* 상기 확약서 및 임차인의 대항력 없음으로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 주거와 농경지, 소규모 자연부락이 혼재된 지역에 위치하며, 점진적인 도시화가 진행되고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 본격적인 상업지구 형성보다는 지역 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

* "동아제약 이천공장" 인근으로, 해당 공장 및 주변 지역의 산업 활동과 연관된 배후 수요가 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 상태: 2018년 9월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창 등입니다.

* 내부 구성: 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 승강기, 화재탐지, 세대별 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 건축물대장상 총 주차 대수는 16대로, 세대당 1대 이상 주차가 가능한 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 규제: 본건 토지는 도시지역 내 생산녹지지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법적 규제가 존재하여 개발 가능성에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임차인 확약서의 법적 효력: 임차인이 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서를 제출했으나, 실제 이행 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성은 배제할 수 없습니다. (이는 일반적인 주의사항으로, 법률 전문가와 최종 확인이 필요합니다.)

* 지역 개발 속도: 주변 지역의 도시화 진행은 긍정적 요소이나, 구체적인 개발 계획 및 속도에 따라 미래 가치의 변동성이 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하게 정리된 경매 물건입니다. 특히 임차인이 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 인수해야 할 별도의 금전적 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 건물 상태도 양호하여 낙찰 후 즉시 거주하거나 임대가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 규제와 주변 지역의 개발 현황을 면밀히 검토하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 인수하는 임차보증금이 없어 낙찰가의 외 추가 비용이 발생하지 않습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 양호하여 즉시 사용이 용이합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 물건으로, 권리관계 정리가 비교적 투명하고 확실하게 이루어졌습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 205,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 건화홈타운(2016년식, 전용면적 59.78㎡)의 매매가는 2026년 5월 128,000,000원이었습니다. 본건의 전용면적(72.95㎡)과 건축연도(2018년)를 고려할 때, 이보다 높은 가격을 예상할 수 있으나, 제공된 시세 데이터와 감정가 사이에 상당한 차이가 있습니다.

* 본건의 감정가는 205,000,000원이며, 이는 1회 최저매각가격으로 시작합니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원

* 위 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제공된 주변 시세 데이터를 반영하여 낙찰 후 투자 수익률을 고려한 수준입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 시세 확인 및 경쟁 물건 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.