나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36089 [1] 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36089 [1] 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 104동 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경36089
• 주소: 경기도 이천시 양진로104번길 105, 104동 2층202호 (사음동,탑클래스)
• 감정가: 205,000,000원
• 최저가: 143,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

여주지원 경매4계 2024타경36089 | 소재지: 경기도 이천시 양진로104번길 105, 104동 2층202호 (사음동,탑클래스) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 143,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경36089 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 104동 2층202호

용도 및 구조: 다세대주택. 2018년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층

감정가: 205,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

소유자/채무자: 박OO (동일인)

1.2. 면적 현황

토지면적: 105.12㎡ (약 31.79평)

건물 전용면적: 72.95㎡ (약 22.07평)

이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)

건물 구조: 방 3개, 욕실 2개 구조로 실거주에 적합한 중소형 평형대임.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근교 농경지대와 자연부락이 혼재된 지역입니다. 현재 도시화가 진행 중인 지역의 다세대주택 단지로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내 간선도로가 소재하여 차량을 이용한 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 및 공법상 제한

본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 생산녹지지역 및 자연보전권역 지정은 향후 건축물의 신축, 증축 등 토지 이용 행위에 제한을 받을 수 있는 요소이므로 장기적인 개발 가능성은 낮다고 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 상 하자가 발생할 위험이 적습니다. 건물 사용승인일은 2018.09.17.로 비교적 신축에 해당하여 건물의 가치가 양호한 상태입니다.

3.2. 등기부상 권리 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인인 경우입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서 확인은 필수입니다.

3.3. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으며, 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가했습니다. 실제 거주자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 현장 방문 및 전입세대 열람을 통한 철저한 임차인 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수해야 할 수도 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건 주변은 근교 농경지대 특성상 상업 시설의 발달 정도는 미흡할 수 있습니다. 기본적인 근린생활시설은 혼재하고 있으나, 대규모 상권 및 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주거 환경 및 혐오시설

주변이 도시화가 진행 중인 자연부락 형태이므로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 인근에 동아제약 이천공장이 위치하며, 공업 시설이 혼재된 지역의 특성을 고려해야 합니다. 특별히 검색된 주요 혐오시설은 없으나, 인근의 공업 지대 및 개발 상황을 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

임대관계 미상: 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 명도(인도) 과정의 난이도와 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

5.2. 공법상 리스크

생산녹지지역 및 자연보전권역: 향후 시세 상승에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 개발 행위가 엄격히 제한될 수 있습니다.

5.3. 물리적 리스크

토지 형상: 남측 및 동측 농경지 대비 고지로서 옹벽이 축조되어 있음. 옹벽의 상태 및 유지보수 관리 주체를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2018년식 신축 다세대주택으로, 전용면적 72.95㎡ (약 22.07평)의 방 3개, 욕실 2개 구조는 이천 지역 내 실거주 수요층에게 선호도가 높을 수 있는 구조입니다. 감정가 2억 5백만원을 기준으로 볼 때, 입지적 제한 요소(생산녹지지역)와 권리적 불확실성(임대관계 미상)이 해소될 경우 충분한 투자 매력을 가질 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

실거주 목적: 주택의 연식이 짧고 내부 구조가 양호하여 바로 입주하여 거주하기에 적합합니다.

임대 수익 목적: 인근 동아제약 공장 등 근로자들의 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

입찰 전 임차인 권리 분석(미확인 임차인 여부) 및 토지 이용 제한(공법상 규제)에 대한 정확한 이해를 바탕으로 입찰가 산정을 신중히 해야 합니다. 권리 분석 리스크가 해결될 경우, 실수요 측면에서 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매4계