나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [17] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 3층304호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [17] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 3층304호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경4604
• 주소: 경기도 화성시 남양읍 시청로 219, 상가1동 3층304호 (대광파인밸리)
• 감정가: 205,000,000원
• 최저가: 143,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

수원지방법원 경매17계 2024타경4604 | 소재지: 경기도 화성시 남양읍 시청로 219, 상가1동 3층304호 (대광파인밸리) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 143,500,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 수원지방법원 2024타경4604 (17) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (17)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 3층304호

용도: 근린생활시설

감정가: 2억 5백만원

토지면적: 77.30㎡ (약 23.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.91㎡ (약 28.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 1. 물건 17,18일부는 호별 경계 구분없이 일단의 점포로 이용 중.

2. 물건 18,19는 호별 경계 구분없이 일단의 점포로 이용 중.

3. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

1.2. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가요항표에 따르면 본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다. 빌딩까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 건물 중 지하 1층, 지상 1층부터 19개 호실을 포함하고 있습니다. 외벽은 타일 붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인트, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 기본적인 급배수 및 소화전 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 필지는 남서측으로 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대광1)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리에 위치하며, 행정의 중심지인 화성시청과 인접해 있어 관공서 이용이 편리합니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린상가들이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보될 가능성이 있습니다. 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOOOOO)이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. '유동화물건'이라는 특이사항이 있으며, 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 형태로 금융기관이나 투자자에게 매각되었을 가능성을 시사합니다. 통상적으로 유동화 물건은 채권 양도 등으로 인해 권리 관계가 복잡해질 수 있으나, 본 건은 임의경매 개시 결정에 따라 진행되므로 낙찰 시 잔여 채무 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류의 세밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

화성시청 인근 지역은 행정기관 종사자 및 관련 민원인, 그리고 주변 주거 단지의 배후 수요를 기반으로 형성된 근린상권으로 보입니다. 본 물건이 위치한 대광파인밸리 상가는 상업용 건부지로 활용되고 있으며, 주변 상가들의 업종 구성에 따라 업종별 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 특히, 지역 내 유동인구 및 소비 성향 분석을 통해 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다. 다만, 지역 내 경쟁 상가 현황 및 공실률 등은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.6. 생활정보

건물 내에는 기본적인 급배수 및 소화전 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 내부 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되어 인수 시 원상복구 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

1. **구분 없는 점포 이용**: 물건 17, 18, 19호의 경우, 호별 경계 구분 없이 일단의 점포로 이용 중이라는 점은 향후 분할 사용 또는 개별 매각 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

2. **인테리어 시설비**: 내부 인테리어 시설비가 임차인 소유로 조사되어, 낙찰 후 해당 임차인과의 원상복구 또는 비용 정산 문제가 발생할 수 있습니다.

3. **임대 관계 미상**: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 인수 시 새로운 임차인과의 계약 또는 기존 임차인 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

4. **유동화 물건**: 유동화 물건은 권리 관계가 복잡할 수 있어, 세밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

5. **토지이용계획의 제한**: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 시도지정문화재구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시청 인근에 위치한 근린생활시설로, 행정 중심지라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 배후 수요 또한 일정 부분 확보될 것으로 예상됩니다. 그러나 구분 없는 점포 이용, 임차인 소유 인테리어, 미상 임대 관계, 유동화 물건이라는 특이사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 이러한 제반 사항을 면밀히 검토하고, 권리 관계 및 명도 문제에 대한 철저한 분석 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **화성시청 인근 입지**: 관공서 밀집 지역으로 안정적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

2. **교통 및 접근성**: 중로 접하고 인근 버스 정류장 위치로 접근성이 우수합니다.

3. **근린생활시설 용도**: 다양한 업종으로의 활용이 가능하여 투자 가치가 높습니다.

4. **일괄 매각**: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매17계