나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [7] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 " 화성시청 " 남동측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 근린상가 등이 소재하는등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호외 19개호로서
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 " 내부구조도 " 참조)

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재
구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (7)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 1층107호

용도: 근린상가

감정가: 343,000,000원

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

토지 지분: 18.495㎡ (약 5.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

건물 지분: 38.85㎡ (약 11.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

주의사항: 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

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입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가 등이 소재하는 등 제반 주위환경 보통임.

* 교통상황: 본건 빌딩까지 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역.

3. 권리분석

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권리분석

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 6월 29일자 울릉군수산업협동조합의 근저당(을19)입니다.

* 현재 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 조사된 바 없습니다. (물건명세서 참고사항)

* 등기부 채권 총액: 2,972,060,026원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아이제이렌트가 (임재순)

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2020-10-15

확정일자: 2024-06-24

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사짓다 (이경구)

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입/사업일자: 2021-03-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임 금액이 미상 또는 확정일자, 배당신고일자가 누락되어 인수 여부 및 배당 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사캠버렌트카 (임재순)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-03-04

확정일자: 2024-06-25

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

5.

상권분석

* 본건은 화성시청 인근에 위치한 근린상가로, 주변에 아파트단지와 다른 근린상가들이 혼재되어 있습니다.

* 화성시청이 인근에 있어 관공서 관련 수요가 있을 수 있으며, 지역 주민 및 직장인을 대상으로 한 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

* 상권의 상세한 활성화 정도, 경쟁 업종 현황, 유동 인구 데이터 등은 추가적인 현장 조사 및 상권 분석을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

6.

생활정보

* 주변에는 아파트 단지 및 근린 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 화성시청이 인근에 위치하여 관련 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 차량 진입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 불편하지 않은 편입니다.

* 주변에 특별히 알려진 혐오시설에 대한 정보는 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사아이제이렌트가(임재순)와 주식회사짓다(이경구)는 대항력이 있어 명도에 주의가 필요합니다. 특히 주식회사짓다(이경구)는 보증금 및 차임이 불명확하므로 인수 여부와 관련하여 더욱 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 임대료 미납 및 시설물 관련 분쟁: 본건은 "내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 명도 시 시설물 철거 또는 비용 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 해당 물건은 재매각 건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 어떤 문제가 있었는지 파악할 필요가 있습니다.

* 복잡한 권리 관계 (과거): 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하였으나, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

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종합 의견

본 물건은 화성시청 인근에 위치한 근린상가로서, 관공서 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권에 속합니다. 토지 및 건물 면적이 비교적 작아 소액 투자가 가능한 점은 장점일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인과 시설물 비용 관련 주의사항은 인수 시 위험 요인이 될 수 있으므로 면밀한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

* 화성시청이라는 주요 관공서가 인근에 있어 관련 행정 수요 및 직장인 수요 기대 가능.

* 소형 면적의 상가로, 소액 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 대중교통 접근성이 양호한 편임.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

감정가: 343,000,000원

인수 보증금: 0원

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재(특히 금액이 불명확한 임차인), 시설물 비용 관련 분쟁 가능성, 재매각 이력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대료 수준, 향후 시장 전망 등에 대한 심층적인 추가 조사와 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.