나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [6] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 " 화성시청 " 남동측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 근린상가 등이 소재하는등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호외 19개호로서
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 " 내부구조도 " 참조)

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재
구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (6)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 1층106호

용도: 근린상가

감정가: 1억 5,400,000원

토지면적: 18.50㎡ (약 5.6평)

건물면적: 24.96㎡ (약 7.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (정보 제공 출처 명시)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

남양읍은 화성시청이 소재하는 행정 중심지이며, 현대자동차 남양연구소 등이 위치해 직주근접의 이점을 가진 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 06월 29일 접수된 울릉군수산업협동조합의 근저당권 (을19).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보상으로는 없습니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.).

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(가등기, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권 총액: 약 2,972,060,026원.

3.1. 임차인 현황

임차인: 김영환 (이름 마스킹 처리: 김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업자등록일): 2019년 09월 18일

확정일자: 2024년 05월 14일

배당신고일자: 2024년 05월 17일

대항력: 있음 (확정일자 기준으로는 말소기준권리보다 늦어 보증금 인수 가능성은 낮음).

비고: 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되었습니다.

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건의 경우, 임차인 김 의 전입일자가 말소기준권리 설정일보다 앞서지만, 확정일자가 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 보증금 중 인수해야 할 금액은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 건물이 위치한 화성시 남양읍 남양리는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(대광1)으로 지정되어 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지와 근린상가가 혼재된 지역으로, 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 중로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역 등에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

상권 분석 결과, 주변에 화성시청, 남양읍사무소, 누림아트홀 등이 있어 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 현대자동차 남양연구소 등이 인근에 위치하여 직장인 수요도 존재합니다.

4.1. 주변 시설 검토 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 검토 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 화성시 서부 지역에 폐기물 처리 시설이나 불법 채석장 등 환경 관련 이슈가 간헐적으로 보도된 사례가 있어, 대규모 개발 또는 특정 시설 입지 시에는 지역 주민과의 갈등 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 현재 물건지 주변은 주로 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변에는 남양초등학교, 대양초등학교, 남양중학교, 남양고등학교, 화성의과학대학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

화성시청 등 행정기관 접근성이 좋으며, 남양읍은 역사적으로도 중요한 지역입니다.

현대자동차 남양연구소 등 대규모 사업장이 인근에 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 매각 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성이 있습니다.

대항력있는 임차인: 임차인 김 는 대항력은 있으나, 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인이 점유하고 있는 상태에서 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

인테리어 시설비: 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되어, 해당 시설을 사용하려면 임차인과 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 29.7억원으로 매우 높아, 경매 진행 시 채권 회수 관련 변수가 있을 수 있습니다. (단, 이는 매각으로 소멸되는 권리에 대한 총액이며, 낙찰자가 직접 인수하는 금액은 아닙니다.).

유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근의 근린상가로서, 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 현대자동차 남양연구소 등 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

그러나 재매각 물건이라는 점, 임차인의 인테리어 시설이 임차인 소유로 되어 있어 명도 및 내부 시설 사용에 관한 별도 협상이 필요할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나, 확정일자 기준으로 보증금 인수 의무는 없을 것으로 분석되나, 원만한 명도를 위해 임차인과의 협의는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

화성시청 인근 상권으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

지하철(예정)역 등 교통망 개선에 대한 기대감이 존재합니다 (현재 명시된 정보는 없음, 추후 확인 필요).

근린상가로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,400,000원입니다.

인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작될 수 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 명도 및 시설 관련 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 공실률, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 제시된 정보만을 바탕으로 구체적인 입찰가격을 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.