나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [5] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 " 화성시청 " 남동측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 근린상가 등이 소재하는등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호외 19개호로서
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 " 내부구조도 " 참조)

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재
구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.
3. NH농협의 무인점포로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 143,000,000원

재매각 여부: 재매각

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 1층104호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 19.21㎡ (약 5.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.09㎡ (약 6.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 특이사항

유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 재매각

NH농협의 무인점포로 사용 중임.

내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

2.5. 주의사항

1. 재매각 임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되었습니다.

3. NH농협의 무인점포로 사용 중입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린상가 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건 빌딩까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

본건 필지 남서측으로 중로와 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 6. 주변 편의 및 혐오시설

주변에는 아파트 단지 및 근린상가가 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 화성시청이 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 좋습니다. 인근에 공공시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2007년 11월 12일 접수된 전세권 설정(을3)입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 남양농업협동조합

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2007-11-12

* 배당신고일자: 2024-05-28

* 대항력: 없음 (자료상)

* 비고: NH농협의 무인점포로 사용 중이며, 내부 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되었습니다.

1.2. 3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전 (갑6, 2023-06-29)

* 근저당 (을20, 2023-06-29) - 말소

* 근저당 (을21, 2023-06-29) - 말소

* 소유권이전청구권가등기 (갑7, 2023-08-31)

* 가압류 (갑8, 2023-09-27) - 말소

* 임의경매 (갑9, 2024-05-02) - 말소 (본건 경매)

* 압류 (갑10, 2024-05-10) - 말소

* 가압류 (갑11, 2024-05-24) - 말소

* 압류 (갑12, 2025-02-17) - 말소

* 압류 (갑13, 2025-04-25) - 말소

1.2. 4. 채권 총액

등기부채권 총액: 3,042,060,026원

1.3. 상권분석

본 물건은 화성시청 인근에 위치한 근린상가로, 주변에 아파트 단지와 상가들이 혼재하여 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다. 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 중로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. NH농협의 무인점포로 현재 운영 중이라는 점은 상권 내에서의 활용도를 보여줍니다. 다만, 제2종일반주거지역 등 토지이용계획을 고려할 때, 업종 제한 등을 사전에 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

화성시청이 인근에 있어 행정 업무 처리가 용이합니다. 주거 단지가 인접하여 잠재적 고객 확보가 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되지 못했거나 계약이 해제된 사유가 있을 수 있습니다. 입찰 시 최저매각가의 20%에 해당하는 보증금을 준비해야 합니다.

1.5. 2. 임차인 관련 문제

제공된 정보상 임차인 "남양농업협동조합"의 대항력은 '없음'으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있어 정보에 상충이 있습니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 실제로 존재한다면, 임차인의 보증금 반환 채무를 인수해야 할 위험이 있으며, 이는 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 또한, 내부에 설치된 인테리어 시설비가 임차인 소유로 조사되어, 임차인과의 정산 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 3. 복합적인 권리관계

유동화 물건, 공동담보 등의 특성은 복잡한 채권 관계를 시사합니다. 비록 말소기준권리 이하시 권리는 모두 말소될 예정이나, 경매 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 과정에서의 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 4. 토지이용계획 및 건축 제한

본건 토지는 성장관리권역, 상대/절대보호구역, 시도지정문화재구역 등 다양한 법적 제한사항이 적용됩니다. 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근의 역세권(예정) 단지 내 근린상가로, 소형 면적임에도 불구하고 아파트 단지 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. NH농협 무인점포로 현재 영업 중인 점은 긍정적이나, 재매각 물건이라는 점과 임차인 관련 정보 상충 및 시설비 정산 문제는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 권리관계상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 잠재적 분쟁 가능성 및 명도 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 화성시청 인근 중심 상권에 위치하여 관공서 및 주거 단지 배후 수요 확보 가능.

* 소형 면적 상가로 비교적 적은 초기 투자 금액으로 진입 가능.

* NH농협 무인점포 운영 중으로 현재 공실 위험이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 143,000,000원

토지면적: 19.21㎡ (약 5.81평)

건물면적: 23.09㎡ (약 6.99평)

총 면적: 약 12.80평

인수되는 보증금 합계: 0원 (자료상)

본건은 재매각 물건이며, 임차인 관련 리스크를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 즉, 약 100,100,000원 ~ 114,400,000원 범위 내에서 신중하게 접근해야 합니다. 임차인과의 정산 문제, 명도 비용, 향후 발생 가능한 시설물 이전 비용 등을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 주변 시세 및 본 물건의 실제 현황 조사를 통해 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.