나이스옥션 법원경매 밀양 2022타경2266 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 1049-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2023.01.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리에 소재하는 "덕촌마을"의 남서측 인근에 위치하며
, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 기호 1), 3), 4) 토지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1): 북동측 하향 경사 지세(계단식) 내 부정형의 토지로서 옹벽 축조로 자체 지반
대체로 평탄히 조성하여 주거용 건부지로 이용 중이고 일부는 진입로 및 법면 등으로 이
용 중임.
② 기호 3): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용 중임.
③ 기호 4): 북동측 하향 경사 지세(계단식) 내 사다리형에 가까운 부정형의 토지로서 건축
신고 후 토목·건축 공사 진행되었으며 옹벽 축조로 자체 지반 대체로 평탄한 주거용 건
부지 및 일부 진입로 및 법면 상태임.

인접 도로상태

① 기호 1), 4): 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로(기호 3)에 접함.
② 기호 3): 본 건이 노폭 약 5미터 내외의 도로이며 이는 본 건 북동측 소재 노폭 약 3미터
내외의 도로(복개 구거 포함)에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오
리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본 건 기호 4) 지상에 제시 외 건물 1개 동 소재함.

공부와의 차이

본 건 기호 4) 토지의 공부상 지목은 "전"이나 건축신고 후 토목 및 건축 공사 진행되어 대
체로 주거용 건부지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 3) 토지는 공유지분 토지로서 공유지분간의 정확한 위치·경계 확인이 어려우
므로 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 공유자 지분 비율에 따라 사정함.

2) 본 건 기호 4) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물
1개 동이 소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니
경매 진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기 바라며, 제
시 외 건물로 인해 영향받는 토지 가액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도
로 부기함.

※ 상기 제시 외 건물은 2016.07.07.에 신축신고(허가신고번호: 2016-허가과-신축신고
-524, 건축면적: 81.34㎡)된 건물로 기준시점 현재 미준공 상태임.

3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물의 위치 및
지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의하시기 바라며, 본
건 지상의 수목 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려
하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건물(사용승인: 2021.05.10.)로서,
외벽: 사이딩판넬 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외,
창호: PVC 창호임.

이용상태

단독주택(일반건축물대장 건축물현황도상 방2, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실 등)으로 이용
중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 난방설비 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 본 건 건물에 설치된 데크 등은 건물 평가 시 포함하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. [목록4] 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). [목록 3] 지분매각. 인접 토지와 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물의 위치 및 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2022타경2266 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 1049-1에 소재한 단독주택입니다.

감정가는 499,787,120원이며, 총 토지 면적은 1193.00㎡ (약 360.88평)입니다.

토지 지분 면적은 1125.3401㎡ (약 340.37평)입니다.

건물 면적은 160.93㎡ (약 48.68평)이며, 건물 지분 면적 또한 160.93㎡ (약 48.68평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 동OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리에 위치한 "덕촌마을"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 구성되어 있어 전원생활에 적합한 입지입니다.

기호 1), 3), 4) 토지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

기호 1) 및 4) 토지는 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로(기호 3)에 접하고 있습니다.

기호 3) 토지는 노폭 약 5미터 내외의 도로이며, 이는 북동측 노폭 약 3미터 내외의 도로(복개 구거 포함)에 연결됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말, 양, 염소, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개) 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

기호 1) 토지는 북동측 하향 경사지세 내 옹벽 축조로 대체로 평탄하게 조성된 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부는 진입로 및 법면으로 사용되고 있습니다.

기호 3) 토지는 북동측 하향 경사지세 내 토지로서 도로로 이용 중입니다.

기호 4) 토지는 북동측 하향 경사지세 내 건축 신고 후 토목·건축 공사가 진행되었으며, 옹벽 축조로 대체로 평탄한 주거용 건부지 및 일부 진입로, 법면 상태입니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 4월 25일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권(을15)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 19일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당권, 압류, 임의경매 등)는 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황에는 김춘열 씨가 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다.

본 물건과 동일한 주소지를 가진 다른 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 제공되지 않았으며, 동일 단지나 건물로 볼 만한 정보는 없습니다.

삼랑진읍 우곡리 일대는 전반적으로 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 중심인 지역입니다.

최근 주변 지역의 시세는 유사한 유형의 단독주택이나 토지 거래 사례를 통해 파악해야 하지만, 본 건과 직접적으로 비교할 만한 아파트, 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 정보는 제공되지 않았습니다.

인근에 혐오시설에 대한 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 "덕촌마을" 내에 위치하며, 주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 삼랑진읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 중복병합사건으로, 관련 서류 및 절차 확인에 더욱 신중해야 합니다.

토지 중 일부(목록 4)는 농지이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

토지 중 목록 3은 지분매각으로 진행됩니다.

인접 토지와 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물의 위치 및 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

기호 4) 토지 지상에 제시 외 건물 1개 동(2016년 신축 신고, 2021년 사용승인, 면적 81.34㎡)이 소재하며, 이는 미준공 상태로 추정됩니다. 경매 진행 시 해당 건물의 소유권 귀속 여부를 재확인하여 일괄 경매 여부를 결정해야 합니다.

기호 4) 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 건축신고 후 토목 및 건축 공사가 진행되어 주거용 건부지로 이용 중입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍의 조용한 전원 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지와 적절한 규모의 건물은 전원생활을 영위하거나 주말주택 등으로 활용하기에 적합해 보입니다. 하지만 농지취득자격증명 필요, 지적 경계 불명확, 제시 외 건물 존재 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 면밀히 분석하고 준비하는 것이 중요합니다. 특히 제시 외 건물의 소유권 및 법적 지위, 그리고 지적 경계에 대한 정확한 파악은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지를 활용하여 추가 건축 또는 조경 등 개발 가능성이 있습니다.

전원생활을 위한 쾌적하고 조용한 환경을 제공합니다.

감정가는 499,787,120원으로, 시장 상황 및 리스크 요인을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 499,787,120원입니다. 주변 지역의 유사 물건 시세에 대한 상세한 정보가 부족하여 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다.

다만, 제공된 정보 및 권리분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수, 지적 경계 불명확, 제시 외 건물 존재 등 여러 리스크 요인이 잠재되어 있습니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 349,000,000원 ~ 399,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 관련 법규 검토 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.