나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37723 [1] 경기도 여주시 하동 417-2 한빛타운 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2024.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 하동 소재 "하동회전교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 4층 401호로서,
외 벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형으로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-하동 417-2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭15m-20m)(2013-05-02)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

-하동 417-9 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(2013-05-02)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 류정희)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.1.자)가 제출됨.
- 최초 감정평가액을 1회 최저매각가격으로 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경37723 (1)

소재지: 경기도 여주시 하동 417-2 한빛타운 비동 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 33.39㎡ (약 10.10평)

토지지분: 33.3901㎡ (약 10.10평)

건물면적: 53.65㎡ (약 16.23평)

건물지분: 53.65㎡ (약 16.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 169,000,000원

최초 최저매각가격: 169,000,000원 (감정평가액을 1회 최저매각가격으로 함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 여주시 하동 소재 "하동회전교차로" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 중로2류 및 소로2류 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

본 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다.

말소기준권리는 2024년 01월 30일 접수된 주식회사 국민행복기금의 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: LEHOAIPHONG

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-26

대항력: 없음

* 임차인: NGUYENCHILINH

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-05-17

대항력: 없음

* 임차인: 류정희

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2019-05-27

확정일자: 2019-05-08

배당신고일자: 2023-05-22

3.3. 인수 및 말소 대상 권리

말소기준권리(국민행복기금 가압류)보다 후순위 권리인 주택도시보증공사의 강제경매(을6)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(류정희, 을1)은 접수일자(2023-05-22)상 말소기준권리보다 후순위이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리 하의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 류정희 씨의 보증금 140,000,000원 인수 여부가 불확실하며, 이는 본 건의 가장 중요한 권리관계 이슈입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재하는 복합 상권의 특징을 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

주변 도로 및 교통 여건이 보통 수준으로 평가되는 점을 감안할 때, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

임차인 류정희 씨는 보증금 140,000,000원을 가진 임차인입니다.

임차인은 2026년 06월 01일자로 제출한 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 하였습니다.

그러나 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구1번 주택임차권등기'가 명시되어 있어, 임차인의 보증금 140,000,000원이 최종적으로 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이는 입찰 전 반드시 법원에 확인해야 할 사항입니다.

5.2. 토지이용규제

본건은 제1종일반주거지역이나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 개발 및 환경 관련 규제 지역에 속해 있습니다.

이는 향후 건축, 증개축, 토지 이용 계획 수립 등에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

5.3. 건물 상태 (연식 고려)

건축물대장상 본건이 속한 한빛타운 B동은 2017년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

이는 제공된 JSON 데이터의 건축 연도(1986년, 1991년)와는 차이가 있으며, 본건 건물의 노후화 문제는 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 개요

본 물건은 여주시 하동에 위치한 한빛타운 비동 4층 401호 다세대주택으로, 전용면적 약 16.23평입니다. 감정가는 1억 6,900만원이며, 최초 감정가 그대로 1회 최저매각가격으로 진행됩니다.

6.2. 투자 관점

가장 큰 투자 위험 요인은 임차인 류정희 씨의 보증금 140,000,000원 인수 여부입니다.

임차인의 확약서에도 불구하고, 물건명세서 상 '소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 인수 가능성을 높게 보고 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

만약 보증금이 인수되지 않는다면 감정가 수준에서 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 판단할 수 있으나, 보증금이 인수된다면 가격 메리트는 매우 낮아집니다.

7. 투자 포인트

* 건물이 2017년 사용승인되어 비교적 최신식이라는 점.

* 최초 감정가 그대로 진행되어, 권리관계 리스크만 잘 해소된다면 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 JSON의 최근 매매 정보(4,000만 ~ 6,900만원)는 본건 물건(한빛타운 B동 401호)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 대상 건물이 아닌 인근 다른 연립/다세대 주택의 거래 정보일 가능성이 높으며, 연식 및 실제 면적 등 차이로 인해 본건의 시세를 정확히 반영한다고 보기 어렵습니다. 따라서 본 건물의 정확한 현 시세 파악을 위해서는 별도의 부동산 시장 조사 및 유사 물건 거래 사례 비교가 필수적입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정 (주의사항 포함)

감정가 및 최저매각가격은 169,000,000원입니다.

인수 보증금: 류정희 임차인의 보증금 140,000,000원은 인수 여부가 불확실합니다.

확약서 제출에도 불구하고 '소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 인수될 경우 실질적인 낙찰가 부담이 매우 커집니다.

* 만약 임차인 보증금 140,000,000원이 인수되지 않는다면:

최저매각가격 169,000,000원을 기준으로 시장 가치 대비 합리적인 가격을 판단해야 합니다. 그러나 현재 제공된 시세 정보로는 169,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

* 만약 임차인 보증금 140,000,000원을 인수해야 한다면:

실질적인 총 부담액은 169,000,000원(최저가) + 140,000,000원(인수 보증금) = 309,000,000원이 됩니다. 현재 감정가보다 훨씬 높은 금액이므로, 이 경우 입찰은 권장되지 않습니다.

결론적으로, 임차인 보증금 인수 여부가 확정되기 전까지는 보수적인 접근이 필요하며, 정확한 시세 조사를 통해 물건의 가치를 재평가한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 제공된 정보만으로 안전한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.