나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [11] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 " 화성시청 " 남동측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 근린상가 등이 소재하는등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호외 19개호로서
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 " 내부구조도 " 참조)

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재
구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 156,000,000원

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 2층203호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 52.64㎡ (약 15.92평)

건물면적: 63.27㎡ (약 19.14평)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.

2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린상가 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

본건 빌딩까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

3.3. 건물의 구조

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호 외 19개호로 구성되어 있으며, 외벽은 타일 붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등으로 되어 있음. 창호는 샷시 창호 마감임.

3.4. 이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중임.

3.5. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

3.6. 인접 도로상태

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

3.7. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당함.

3.8. 공부와의 차이

해당 사항 없음.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2022-04-25

대항력: 있음

비고: 임대차 관계상 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원임.

4.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2023-06-29 울릉군수산업협동조합 근저당권 (을21)

주요 등기사항:

* 2023-06-29 소유권이전 (주식회사원성커머셜)

* 2023-06-29 근저당권 (울릉군수산업협동조합, 2,220,000,000원) - 말소기준권리

* 2023-06-29 근저당권 (유훈석, 600,000,000원)

* 2023-08-31 소유권이전청구권가등기 (김민경)

* 2023-09-27 가압류 (서울보증보험주식회사, 50,000,000원)

* 2024-05-02 임의경매개시결정 (울릉군수산업협동조합, 1,977,162,330원) - 본 경매사건

* 2024-05-10 압류 (시흥세무서장)

* 2024-05-24 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 102,060,026원)

* 2025-02-17 압류 (화성시)

* 2025-04-25 압류 (화성세무서장)

등기부채권 총액: 2,972,060,026원

4.3. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 보임. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부를 면밀히 검토해야 함. 본건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건은 화성시청 인근에 위치한 근린상가로, 주변에 아파트 단지 및 다른 근린상가들이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 소비 수요가 뒷받침되는 지역임. 화성시청이라는 주요 행정기관이 인접해 있어 공공기관 관련 수요 또한 기대할 수 있음.

5.2. 상가 이용 현황

현재 근린생활시설로 이용 중이며, 내부 인테리어 시설은 임차인 소유로 조사되어 명도 시 고려해야 할 사항임.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 화성시청을 중심으로 한 행정타운 및 상업지구 인근에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이함. 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됨.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있음.

7.2. 대항력 있는 임차인

전입일자 2022-04-25로 대항력 있는 임차인이 존재함. 비록 인수 보증금은 0원으로 조사되었으나, 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

7.3. 내부 인테리어 시설비

내부에 설치된 인테리어 시설이 임차인 소유로 조사되어, 해당 시설에 대한 명도 협상 또는 비용 처리 방안을 사전에 검토해야 함.

7.4. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있으므로 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 함.

8. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근에 위치한 근린상가로, 지역 내 상업 활동 및 행정기관 종사자들의 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음. 하지만 재매각 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 내부 인테리어 시설의 임차인 소유 등 명도 및 권리 관계 측면에서 고려해야 할 사항이 다수 존재함. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 임대차 관계 및 내부 상태를 정확히 파악하고, 잠재적 리스크를 감안한 신중한 입찰 전략이 요구됨.

9. 투자 포인트

* 화성시청 인근의 우량 입지

* 근린상가로서의 기본적인 수요 기대

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성 (잠재적)

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 재매각 물건이고 대항력 있는 임차인이 존재하며 인테리어 시설 관련 이슈가 있는 점을 감안할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 후 임대차 현황, 명도 가능성, 그리고 시장 상황을 반영하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.