나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [18] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 3층305호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [18] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 3층305호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매17계 2024타경4604 | 소재지: 경기도 화성시 남양읍 시청로 219, 상가1동 3층305호 (대광파인밸리) | 감정가: 139,000,000원 | 최저가: 97,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 수원지방법원 2024타경4604 (18) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (18)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 3층305호

용도: 근린생활시설

감정가: 1억 3,900만원

토지면적: 52.17㎡ (약 15.78평)

건물면적: 62.70㎡ (약 18.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

1. 물건 17, 18 일부는 호별 경계 구분 없이 일단의 점포로 이용 중입니다.

2. 물건 18, 19 일부는 호별 경계 구분 없이 일단의 점포로 이용 중입니다.

3. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되었습니다.

공부와의 차이: 없음

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 남서측으로 중로와 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대광1)으로 지정되어 있으며, 기타 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOOOOO)입니다. 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 유동화 물건으로, 통상 채권양수도 등을 통해 경매가 진행되었을 가능성이 있습니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 권리관계는 등기부등본 확인을 통해 보다 정확하게 파악해야 하며, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 임대차 관계는 조사된 바 없으나(임대관계 미상), 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

화성시청 인근 지역으로, 관공서 및 아파트 단지, 다양한 근린상가들이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 근린생활시설로서의 용도에 적합하며, 주변 상권은 비교적 안정적인 편으로 평가됩니다. 상권 분석 정보에 따르면 화성시 남양읍 지역은 꾸준한 인구 유입과 개발이 이루어지고 있어 성장 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다. 다만, 상가 1동 3층이라는 위치적 특성상, 1층이나 대로변 상가 대비 집객력에서 다소 차이가 있을 수 있습니다. (참고: 해당 건물은 대광파인밸리 상가로, 유사 물건의 경우 1층 상가도 경매로 진행된 사례가 있습니다).

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조이며, 4층 중 3층에 위치합니다. 외벽은 타일 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트, 벽지, 샤시 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 기본적인 급배수 및 소화전 설비가 갖추어져 있습니다. 내부 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사된 점은 인수 시 고려해야 할 사항입니다. 17, 18, 19호 일부가 호별 경계 구분 없이 일단의 점포로 이용 중이라는 점은 내부 구조 파악 및 활용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 혐오시설 가능성: 화성시 남양읍 및 인근 지역은 과거 음식물류 폐기물 처리장 증설 및 폐기물 매립장 설치 논란 등으로 인해 혐오시설과 관련된 지역 사회 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 본 물건의 정확한 위치와 관련하여 이러한 혐오시설이 인근에 위치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 점유 및 명도: 임대차 관계가 불분명(미상)하며, 여러 호실이 합쳐져 이용되고 있다는 점(주의사항 1, 2)은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

3. 인테리어 비용: 내부에 설치된 인테리어 시설비가 임차인 소유로 조사되어, 낙찰자가 인수하거나 철거해야 할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 유동화 물건: 유동화 물건은 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 권리분석에 더욱 신중해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근에 위치한 근린생활시설로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 1억 3,900만원입니다. 화성시청 인근 상권의 안정성과 성장 가능성을 기반으로 한 투자 가치가 있습니다. 하지만, 3층이라는 위치적 특성, 점포 간 경계 구분 없는 이용, 임차인 소유 인테리어 등 명도 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 특히, 인근 지역의 혐오시설 관련 이슈가 과거 있었던 점을 감안하여, 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

- 화성시청 배후지: 관공서 및 배후 주거 단지를 통한 꾸준한 수요 기대.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 확보 용이.

- 향후 개발 가능성: 화성시의 지속적인 도시 발전 계획에 따른 가치 상승 잠재력.

1.9. 추가 확인 사항

- 현장 방문을 통한 실제 점유 관계, 내부 상태, 분할 가능성, 인테리어 현황 등 세부사항 확인.

- 주변 혐오시설(폐기물 처리 시설, 매립지 등)의 현황 및 관련 민원 발생 여부 조사.

- 해당 건물의 관리 상태 및 장기수선충당금 등 추가적인 관리비 부담 여부 확인.

- 유동화 물건으로서의 권리관계 추가 분석.

법원 정보

수원지방법원 경매17계