나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [10] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 " 화성시청 " 남동측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 근린상가 등이 소재하는등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호외 19개호로서
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 " 내부구조도 " 참조)

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재
구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 2층202호

용도: 근린상가

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 112,000,000원

토지면적: 37.70㎡ (약 11.40평)

건물면적: 45.31㎡ (약 13.70평)

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항:

* 본 물건은 재매각 대상이므로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

* 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지와 근린상가 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 진입이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 건물 중 지하1층 101-1호 외 19개호에 해당합니다.

외벽: 타일 붙임 마감 등.

내벽: 몰탈 위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.

창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

설비 내역: 기본적인 급·배수 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 필지 남서측으로 중로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

용도지역: 제2종일반주거지역

기타 도시계획: 지구단위계획구역(대광1)

지역/지구 등 제한사항:

* 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 시도지정문화재구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을19 근저당권 (울릉군수산업협동조합, 2023-06-29 접수, 2,220,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소 예정 권리

등기사항에 기재된 을20 근저당권, 갑7 소유권이전청구권가등기, 갑8 가압류, 갑9 임의경매, 갑10 압류, 갑11 가압류, 갑12 압류, 갑13 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. (예: 지상권 등 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사원진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-01

* 확정일자: 2024-07-09

* 배당신고일자: 2024-07-16

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리사항 요약:

* 소유권이전 (주식회사원성커머셜, 2023-06-29, 매매)

* 근저당권 (울릉군수산업협동조합, 2023-06-29)

* 근저당권 (유훈석, 2023-06-29)

* 소유권이전청구권가등기 (김민경, 2023-08-31, 매매예약)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2023-09-27)

* 임의경매 (울릉군수산업협동조합, 2024-05-02)

* 압류 (시흥세무서장, 2024-05-10)

* 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2024-05-24)

* 압류 (화성시, 2025-02-17)

* 압류 (화성세무서장, 2025-04-25)

등기부채권 총액: 2,972,060,026원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지인 화성시 남양읍 남양리는 화성시청이 위치한 행정 중심 지역입니다.

주변에는 아파트 단지와 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어, 주거 및 상업 기능이 함께 발달하고 있는 지역입니다.

최근 신축 아파트 단지들의 입주와 더불어 지역적 가치가 상승하는 추세에 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황

본건은 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

인근에는 화성시청 관련 종사자, 지역 주민, 그리고 주변 아파트 단지 거주민들을 대상으로 하는 다양한 업종의 상가들이 운영되고 있습니다.

주요 상권에는 음식점, 카페, 학원, 병원, 통신업체, 생활 서비스업 등이 밀집해 있습니다.

본건 2층 202호는 이러한 지역 상권의 이점을 활용할 수 있는 위치입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화성시청, 남양읍 행정복지센터 등 공공기관 이용이 편리합니다.

인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 필수적인 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

다양한 외식업체, 카페, 금융기관 등이 주변에 있어 생활에 편리함을 더합니다.

5.2. 교통시설

본 건물까지 차량 접근성이 양호하며, 건물 인근으로 차량 주차가 가능한 것으로 예상됩니다.

인근 버스정류장에서는 다양한 노선의 버스가 운행되어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 교육시설

본건 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. (정확한 범위는 화성오산교육지원청에 문의 필요)

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 관련

본 물건은 재매각 절차를 거치고 있어, 최초 경매에서 유찰되었거나 기타 사유로 인해 다시 경매가 진행되는 상황입니다.

입찰 시에는 보증금 및 잔금 납부 조건 등을 재확인해야 하며, 최고가 매수 신고인이 되더라도 법원의 허가 여부에 따라 최종 낙찰이 결정될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

유동화물건, 공동담보, 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하여 권리관계가 다소 복잡하게 얽혀 있습니다.

등기부채권 총액이 매우 높은 점은 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었음을 시사합니다.

다만, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

6.3. 기타 제한사항

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제 사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 및 건물 이용에 제한을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

내부 인테리어 시설비가 임차인 소유로 조사되어, 낙찰 후 별도의 시설물 처리 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근에 위치한 근린상가로서, 행정 중심지 및 배후 주거단지를 기반으로 한 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

재매각 물건이며 내부 인테리어 시설비에 대한 특이사항이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하로 정리되어 낙찰자가 권리를 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

주변 개발 현황, 임대 시세, 건물의 수익성 등을 종합적으로 분석하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

화성시청 인근이라는 행정 및 주거 중심지에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

지역 주민 및 관공서 종사자를 대상으로 하는 근린상가로서의 투자 가치가 있습니다.

재매각 물건으로서, 최초 감정가 대비 저감된 금액으로 입찰에 참여할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 112,000,000원입니다.

본 건은 재매각으로 진행되며, 일반적으로 최저매각가격이 최초 감정가보다 낮아진 상태에서 입찰이 시작될 수 있습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가 외 별도의 채무 부담은 없습니다.

주변 시세, 건물 수익성, 임대 현황, 그리고 재매각이라는 특수성을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 실제 경매 현장의 경쟁률, 다른 입찰자들의 태도, 그리고 해당 물건의 최신 시세 변동 등을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.