나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [20] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 " 화성시청 " 남동측 인근에 위치하고 주변은
아파트단지, 근린상가 등이 소재하는등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 중 지1층 101-1호외 19개호로서
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 미감, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 " 내부구조도 " 참조)

설비내역

기본적인 급.배수설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화재
구역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
2. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (20)

경매구분: 부동산 임의경매

물건 종류: 근린상가

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 4층402호

토지면적: 52.64㎡ (약 15.92평)

건물면적: 63.27㎡ (약 19.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 52.64㎡ (약 15.92평)

건물지분: 63.27㎡ (약 19.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 129,000,000원

1.4. 특이사항

* 유동화물건

* 대항력있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

* 재매각 물건

* 내부 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨

1.5. 주의사항

* 본 물건은 재매각이므로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

* 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사되어, 낙찰자가 인수하지 않는 부분입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 근린상가 등이 소재하는 등 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 다만, 화성시 서부권의 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 필지 남서측으로 중로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2023년 06월 29일자 울릉군수산업협동조합의 근저당권 (을19)입니다. 이보다 선순위 권리인 갑구의 권리(소유권이전, 소유권이전청구권가등기 등)는 매각으로 인해 소멸되지 않을 수 있으나, 본 건의 경우 해당 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리 분석

* 임차인 1: 배현경

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자(사업일자): 2009년 07월 01일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 배현경 임차인은 말소기준권리(2023.06.29)보다 앞선 2009년에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인 2: 양정화

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 09월 28일

* 확정일자: 2024년 07월 03일

* 배당신고일자: 2024년 07월 10일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 양정화 임차인 또한 말소기준권리보다 앞선 2021년에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금 3,000,000원 역시 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 배당신고를 하였으므로 배당 절차에서 일부 회수할 수도 있으나, 전액 회수하지 못할 경우 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

3.3. 인수 보증금 총액

대항력있는 임차인들의 보증금 합계는 203,000,000원 (200,000,000원 + 3,000,000원)으로, 이는 본 물건의 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 총 금액으로 판단됩니다.

3.4. 기타 등기사항

* 갑4: 주식회사원성커머셜 (소유권이전, 2023-06-29)

* 을19: 울릉군수산업협동조합 (근저당권, 2023-06-29, 말소기준권리)

* 을20: 유훈석 (근저당권, 2023-06-29, 말소)

* 갑5: 김민경 (소유권이전청구권가등기, 2023-08-31)

* 갑6: 서울보증보험주식회사 (가압류, 2023-09-27, 말소)

* 갑7: 울릉군수산업협동조합 (임의경매, 2024-05-02, 말소)

* 갑8: 시흥세무서장 (압류, 2024-05-10, 말소)

* 갑9: 중소벤처기업진흥공단 (가압류, 2024-05-24, 말소)

* 갑10: 화성시 (압류, 2025-02-17, 말소)

* 갑11: 화성세무서장 (압류, 2025-04-25, 말소)

등기부채권 총액: 2,972,060,026원

4. 상권분석

4.1. 입지적 특성

본 물건은 화성시청 인근에 위치하여 행정 중심가로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 근린상가들이 분포하고 있어 일정 수준의 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다양한 상가들이 입점해 있으며, 화성시청 관련 기관 및 주민들을 대상으로 한 식당, 카페, 사무실 등이 운영될 것으로 보입니다. 남양시장 등 전통 시장도 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 발전 가능성

남양뉴타운 개발과 함께 지역의 인구가 증가하고 있으며, 행정 중심 기능 강화로 인해 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다. 다만, 대중교통보다는 자가용 의존도가 높은 지역 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화성시청, 남양읍사무소, 누림아트홀 등 공공시설이 가까이 있으며, 다이소, 각종 식당, 은행 등 기본적인 편의시설도 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 교육시설

남양초등학교, 남양중학교, 남양고등학교 등 다수의 교육 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5.3. 의료시설

구체적인 정보는 없으나, 시청 인근 지역 특성상 기본적인 의료 시설은 확보 가능할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인의 보증금 203,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 예상보다 높은 투자 비용으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 입찰자들의 유찰 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 이는 물건의 숨겨진 문제점이나 시장의 냉각된 반응을 시사할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건의 경우, 채권 이전 등으로 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 공동담보 물건은 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 인테리어 시설비

내부에 설치된 인테리어 시설비가 임차인 소유로 조사되어, 낙찰자는 이를 별도로 회수할 수 없으며, 원상복구 또는 새로운 인테리어 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.5. 지역 환경 (간접적 리스크)

화성시 전반적으로 폐기물처리시설(소각장 등) 설치와 관련한 지역 주민들의 갈등 및 민원이 존재합니다. 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았으나, 넓게는 화성시의 환경 정책 및 지역 개발 이슈와 연관될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근의 근린상가로, 행정 중심지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 129,000,000원이나, 대항력있는 임차인들의 보증금 203,000,000원을 인수해야 하므로 실질적인 투자 비용은 훨씬 높을 것으로 예상됩니다. 재매각 물건이라는 점과 임차인 소유의 인테리어 비용 부담 등은 신중한 접근을 요구합니다. 상권의 잠재력은 있으나, 대항력있는 임차인으로 인한 부담을 상쇄할 만한 임대 수익률 또는 시세 차익이 가능할지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 화성시청 인근의 안정적인 행정 및 배후 수요

* 향후 남양뉴타운 개발에 따른 지역 가치 상승 기대

* 상대적으로 저렴한 감정가 (인수 보증금 고려 전)

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 경매 물건의 감정가, 인수해야 할 보증금, 주변 시세, 임대 수익률, 물건의 상태 및 시장 상황 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 감정가는 129,000,000원이지만, 대항력있는 임차인으로 인해 최소 203,000,000원의 보증금을 추가로 인수해야 합니다. 따라서, 실질적인 최소 투자 금액은 332,000,000원 (129,000,000원 + 203,000,000원)이 됩니다.

향후 예상 임대 수익률 (보증금 203,000,000원, 월세 2,800,000원 + 300,000원 = 3,100,000원 기준) 및 본 물건과 유사한 조건의 상가 시세 조사를 통해 적정 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 부동산 시장 조사, 임대 현황 및 예상 임대료 재확인, 그리고 본 물건의 하자 및 특수 사항에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 산정 가능합니다. 본 자료만으로는 상세한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.