나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [3] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 지1층103-3호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4604 [3] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 지1층103-3호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매17계 2024타경4604 | 소재지: 경기도 화성시 남양읍 시청로 219, 상가1동 지1층103-3호 (대광파인밸리) | 감정가: 192,000,000원 | 최저가: 134,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 수원지방법원 2024타경4604 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4604 (3)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2002 대광파인밸리 상가1동 지1층103-3호

용도: 근린생활시설

감정가: 192,000,000원

토지면적: 92.48㎡ (약 27.98평)

건물면적: 127.84㎡ (약 38.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린상가 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 화성시청 인근이라는 점은 행정 및 상업 기능 접근성 면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 4층 건물 중 지하 1층 103-3호에 해당하는 호실입니다. 외벽은 타일 붙임 마감, 내벽은 페인트, 벽지 및 샤시 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 급배수설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 필지 남서측으로 중로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOOOOO)으로, 채무 불이행으로 인한 임의 경매 절차입니다. 일반적으로 임의 경매의 경우, 경매 절차가 완료되면 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 유동화물건이라는 특성상 세부적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다. '임대관계 미상'이라는 점은 인수해야 할 임차인의 권리나 보증금 관련 문제가 발생할 수 있는 중요한 부분이며, 현장 조사나 별도의 확인을 통해 반드시 명확히 해야 합니다. 또한, "내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됨"이라는 점은, 낙찰 후 해당 인테리어 시설물의 철거 또는 임차인과의 협상이 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.5. 상권 및 잠재력 분석

본건이 위치한 화성시 남양읍 일대는 화성시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 주변의 아파트 단지들은 안정적인 배후 수요를 제공하며, 근린상가 지역은 다양한 업종의 상권이 형성되어 있음을 보여줍니다. 현재 '물건 1, 2, 3 태권도장으로 운영중'이라는 점은 해당 공간이 특정 업종(운동 시설 등)으로 활용될 잠재력이 있음을 나타냅니다. '물건 2, 3은 호별 경계 구분 없이 일단의 점포로 이용 중'이라는 점은, 현 상태로는 하나의 넓은 공간으로 사용되고 있어, 향후 이를 분할하여 사용하거나 다른 형태로 운영할지에 대한 계획이 필요합니다. 근린생활시설 용도로서 다양한 소매업, 서비스업, 사무실 등으로의 활용이 가능합니다.

1.6. 생활정보

화성시청이 인근에 위치하여 각종 민원 처리 및 공공 서비스 이용이 편리합니다. 주변의 아파트 단지들은 지역 주민들의 주거 안정성을 높여주며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 인근 주민 및 방문객의 접근성을 높여줍니다.

1.7. 주의사항 및 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 현재 점유하고 있는 임차인이 누구인지, 임대차 계약 조건은 어떠한지, 보증금은 얼마인지 등에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 임차인의 명도 저항이나 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인이 소유한 인테리어 시설물이 철거될 경우, 내부 상태에 대한 추가적인 원상복구 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. '물건 1, 2, 3 태권도장으로 운영중'이며, '호별 경계 구분 없이 일단의 점포로 이용 중'이라는 점은, 현재의 영업 형태를 유지하더라도 임차인 간의 협의가 필요하거나, 분할하여 임대 시 내부 구조 변경이 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 시도지정문화재구역, 성장관리권역 등에 해당하여, 특정 용도의 건축이나 운영에 대한 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 해당 지역의 상세한 개발 계획 및 규제 사항을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 화성시청 인근의 근린생활시설로, 입지 및 배후 수요 측면에서는 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 하지만 '임대관계 미상' 및 '임차인 소유 인테리어 시설'로 인한 명도 및 원상복구 관련 리스크가 존재하며, 현장 방문 및 상세 권리 분석을 통한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 현재 태권도장으로 운영 중인 점을 감안할 때, 해당 업종이나 유사 업종으로의 재임대 또는 직접 운영 시 일정 수준의 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

화성시청 인근이라는 지리적 이점과 주변 아파트 단지들의 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회를 잡을 수 있으며, 임차인 관련 이슈를 잘 해결한다면 향후 시세 상승을 통한 시세 차익도 기대할 수 있습니다. 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능하여 투자 유연성이 높습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매17계