나이스옥션 법원경매 여주 2024타경34588 [1] 경기도 양평군 강상면 세월리 453-34 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경34588 [1] 경기도 양평군 강상면 세월리 453-34 임야 경매

• 사건번호: 2024타경34588
• 주소: 경기도 양평군 강상면 세월리 453-34
• 감정가: 982,254,720원
• 최저가: 622,714,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

여주지원 경매3계 2024타경34588 | 소재지: 경기도 양평군 강상면 세월리 453-34 | 감정가: 982,254,720원 | 최저가: 622,714,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 제목

여주지원 2024타경34588 (1) 경기도 양평 임야 복합 리스크 지분매각 분석 보고서

2. 기본 정보 및 개요

2.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경34588 (1)

소재지: 경기도 양평군 강상면 세월리 453-34 외 (일괄매각)

용도: 임야 (일부 단독주택 건부지 현황)

감정가: 982,254,720원

총 토지면적: 5,678.00㎡ (약 1,717평)

매각대상: 토지일부지분매각 (목록 1, 5, 9 지분매각)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 지분매각, 법정지상권 성립 가능성, 소유자 미상의 미등기 제시외 건물(주택) 소재

2.2. 감정평가 요약

위치 및 환경: 경기도 양평군 강상면 세월리 소재 "세월초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 토지임야, 농경지, 주택, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

형태 및 이용상태: 북동하향 완경사를 이루는 토지이며, 기호별로 토지임야 상태이거나 건축허가를 득한 임야 상태입니다. 특히 기호(8)은 지목은 임야이나 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 기호(1)~(4), (6), (8)~(9)는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(5)는 도로입니다. 기호(7)은 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능합니다.

3. 입지 조건

3.1. 지리적 위치 및 접근성

본건은 양평 세월리 내 비교적 한적하고 자연환경이 잘 보존된 지역에 위치하고 있습니다.

차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 도심과의 접근성이나 대중교통 이용 편의성은 낮아 실거주 목적보다는 전원주택, 주말농장, 투자용 개발 토지로 적합합니다.

3.2. 용도지역 및 제한

용도지역은 보전관리지역과 계획관리지역이 혼재되어 있습니다.

계획관리지역은 상대적으로 건축 행위에 유리하여 개발 잠재력이 있으나, 보전관리지역과 준보전산지가 포함되어 있어 전체 면적에 대한 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 규제를 받고 있어, 개발 계획 수립 시 환경 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각의 특수성 (지분매각 및 일괄매각)

본 건은 여러 목록(1, 5, 9)이 지분 매각되는 형태로, 매수인은 토지 전체를 소유하는 것이 아니라 일부 지분만을 취득합니다.

또한, 전체 목록이 일괄 매각되므로 모든 리스크를 한 번에 안고 가야 합니다. 지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 관계 정립(공유물 분할 협의 또는 소송)이 필수적이며, 이는 시간과 비용이 많이 소요되는 부분입니다.

4.2. 법정지상권 및 제시외 건물 리스크 (최대 리스크)

특이사항에 명시된 법정지상권 및 주의사항의 미등기 제시외 건물(주택) 소재는 본 건의 최대 리스크입니다.

목록 8 토지(지목 임야, 현황 단독주택 건부지) 상에 소유자 미상의 미등기 주택이 소재하며, 이로 인해 최저매각가격이 제한(감액)된 상태입니다.

매수인은 낙찰 후, 해당 주택 소유자에게 토지 사용료(지료)를 청구하거나, 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 소송 등을 진행해야 할 수 있습니다. 이 과정에서 주택 소유자가 불분명하다는 점(소유자 미상)은 소송 절차의 복잡성을 가중시킵니다.

4.3. 결론

본 건은 지분 매각과 법정지상권 성립 가능성이 있는 미등기 건물 문제를 동시에 안고 있는 고위험 물건입니다. 낙찰자에게는 상당한 법률적 지식과 자금력이 요구됩니다.

5. 상권 분석

본건 소재지는 주거 및 농림 지역이 혼재된 곳으로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변에 "세월초등학교"가 있으나, 이는 상업시설의 유입을 의미하기보다는 주거 환경의 안정성을 시사합니다. 상권 분석보다는 주거 개발 잠재력에 초점을 맞추어야 합니다.

6. 생활 정보

본건 주변은 조용한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합한 입지입니다.

기본적인 생활 편의 시설(병원, 대형 마트 등)은 차량으로 일정 거리 이동이 필요할 것으로 보입니다.

인근에 세월초등학교가 있어 교육 환경은 일정 부분 갖추어져 있으나, 대중교통 불편으로 인해 자차 이용이 필수적인 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부: 미등기 건물의 소유권 및 토지 사용 관계를 명확히 해야 합니다. 법정지상권이 성립되면 토지 가치가 크게 하락합니다.

공유자와의 분쟁: 지분 매각이므로 다른 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송을 진행해야 합니다.

지목과 현황의 불일치: 기호(8)의 지목은 '임야'이나 현황은 '단독주택 건부지'로, 향후 지목 변경을 위해서는 추가 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

규제 사항: 보전관리지역 및 각종 규제로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 양평 지역의 대형 토지를 감정가 10억 원 이하의 가격대에서 접근할 수 있는 기회입니다.

특히 기호(8)이 단독주택 건부지로 활용되고 있어, 전원주택단지 또는 대형 주택 건축의 잠재력이 있습니다.

다만, 지분매각, 법정지상권, 소유자 미상의 미등기 건물이라는 세 가지 고위험 요소를 동시에 내포하고 있습니다.

따라서 본건은 일반 투자자에게는 부적합하며, 법적 리스크에 대한 이해도가 높고, 공유자 및 건물 소유자와의 협상 또는 소송을 진행할 수 있는 전문적인 투자자에게만 고려되어야 합니다.

9. 투자 포인트

양평 지역 토지: 서울 근교 전원주택 수요가 높은 양평 지역의 토지라는 점은 긍정적입니다.

대형 면적: 일괄 매각되는 총 면적이 5천㎡ 이상으로, 대규모 개발 계획 수립이 가능합니다.

개발 잠재력: 계획관리지역이 일부 포함되어 있어 개발 인허가 측면에서 보전관리지역 단독 토지보다 유리합니다.

가격 제한: 제시외 건물의 리스크가 이미 감정가에 반영되어 있으므로, 위험 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매3계