나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37693 [1] 경기도 이천시 창전동 418-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2024.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 "이천초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대
주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 중소형 차량 접근가능하여 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여 제반 광역적
도로접근성 및 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 남측 하향 완경사지를 대지조성한 사다리형지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약4m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

특기사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 연와조 슬래브지붕 3층 건으로,

외 벽 : 적벽돌쌓기 및 일부 페인트 마감 등
내 벽 : 벽지, 타일 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다가구형 단독주택으로 이용중으로 각층 독립된 출입문이 있음. (후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

"감정평가의견Ⅰ. Ⅲ. 1. 참고사항" 및 "후첨 "건물개황도" 참조

<제시외 건물>
㉠ 판넬조 판넬지붕 (1층소재) (창고) 약1㎡
㉡ 조적조 판넬지붕 (1층소재) (보일러실) 약3㎡
㉢ 벽돌및판넬조 슬래브및판넬지붕 (옥상소재) (주택) 약39㎡
㉣ 경량철골조 샷시지붕(옥상소재)(보일러실) 약3㎡

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
본건은 폐분부재로 내부 육안확인이 곤란하여 건축물관리대장 상 현황도면 등을 참고하여 외관탐문하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ창고 판넬조 판넬지붕 1㎡, 보일러실 조적조 판넬지붕 3㎡, 주택 벽돌및판넬조 슬래브및판넬지붕 39㎡, 보일러실 경량철골조 샷시지붕 3㎡ )포함
2. 임차인 김명도, 최일경은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함㎡

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경37693 (1)

소재지: 경기도 이천시 창전동 418-37

용도: 단독주택

감정가: 202,945,440원

토지면적: 100.10㎡ (약 30.28평)

토지지분: 100.1㎡ (약 30.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 161.02㎡ (약 48.71평)

건물지분: 161.02㎡ (약 48.71평)

건물 제시외면적: 46.00㎡ (약 13.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 이천시 창전동 "이천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 중소형 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여 제반 광역적 도로 접근성 및 대중교통 이용 상황은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태: 대체로 남측 하향 완경사지를 대지조성한 사다리형지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 폭 약 4m의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이천초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정(2024타경37693), 채권자 김명도, 접수일자 2024-07-24.

* 등기부현황:

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 내역(안상연, 임순희) 및 임의경매(2024타경37693), 압류(이천시) 내역이 확인됨.

* 말소기준권리보다 선순위로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 반드시 확인해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김명도

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-07-24

* 대항력: 있음

* 비고: 본건의 채권자로도 등기되어 있음.

* 임차인: 최일경

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2013-10-30

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수되는 보증금: 현재 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 되어 있으나, 임차인 김명도와 최일경은 모두 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 이들이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 인수 보증금은 최대 120,000,000원(75,000,000원 + 45,000,000원)이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 이천초등학교 인근에 위치한 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역입니다. 인근에서 단독주택 매매 사례를 찾아보면, 2017년 준공된 창전동 단독주택이 4억 8천만원에 매물로 나왔던 사례가 있으며, 다른 단독주택은 100.3㎡ 대지에 81.6㎡ 건물 면적을 가진 경우도 있습니다.

* 주변 시세 (JSON 분석):

* 화촌빌라(B) (422-13): 2026년 3월, 2,300만원, 전용면적 32.42㎡ (약 9.8평), 1996년식.

* 은가람3차(101동) (450-62): 2026년 3월, 17,750만원, 전용면적 57.00㎡ (약 17.2평), 2016년식.

* 보성빌라 (136-5): 2026년 7월, 8,100만원, 전용면적 70.2㎡ (약 21.2평), 1993년식.

* 분석: 제시된 주변 빌라 매매가는 2,300만원부터 17,750만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건물의 경우 단독주택으로, 위 빌라 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 이는 해당 지역의 전반적인 주거지 시세 형성 추이를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 202,945,440원은 단독주택의 규모와 지역 시세를 고려할 때 일반적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 이천초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 중소형 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 단독주택과 다세대주택이 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김명도(보증금 7,500만원)와 최일경(보증금 4,500만원)은 대항력이 있는 임차인으로, 이들의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 120,000,000원에 달하는 잠재적 인수 금액이 될 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 본건은 폐문 부재로 인해 내부 육안 확인이 곤란하여 건축물 관리대장 및 외관 탐문을 통해 조사되었습니다. 이로 인해 내부에 예상치 못한 하자나 문제점이 있을 가능성이 있습니다.

* 건물 용도 및 현황: 건물 감정평가요항표상 '다가구형 단독주택'으로 이용 중이며, 각 층 독립된 출입문이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 공부상 '단독주택'으로 되어 있어, 실제 다가구 주택으로 사용 시 불법 건축물 또는 건축법 위반 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 총 46.00㎡ (약 13.91평) 규모의 제시외 건물(창고, 보일러실, 주택)이 일괄매각에 포함되나, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 문제는 추가 확인이 필요합니다.

* 도시계획 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 도시계획 관련 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 창전동에 위치한 단독주택으로, 이천초등학교 인근의 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 감정가는 202,945,440원이며, 토지 100.10㎡, 건물 161.02㎡ (제시외 46㎡ 포함) 규모입니다.

가장 주목해야 할 부분은 대항력 있는 임차인 김명도(7,500만원)와 최일경(4,500만원)의 존재입니다. 이들의 보증금 총액 1억 2천만원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

또한, 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 공부상 용도와 실제 이용 현황(다가구 추정)의 차이 가능성 등은 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 주변 빌라 시세 등을 고려했을 때 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 이천초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

* 건물 규모: 총 연면적 약 207.02㎡ (62.62평)으로, 단독주택으로서 다양한 활용이 가능합니다.

* 명도 협상: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 부담이 있지만, 적극적인 협상을 통해 명도 리스크를 관리하고 적절한 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 202,945,440원

* 최대 인수 보증금: 120,000,000원 (김명도 75,000,000원 + 최일경 45,000,000원)

* 제시외 건물 가치 (추정): 5,000,000원 ~ 10,000,000원

* 내부 하자 보수 비용 (추정): 10,000,000원 ~ 20,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 주변 시세, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는, 임차인들이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 전제 하에 나온 것으로 보입니다. 그러나 배당 절차는 변동될 수 있으며, 실제로는 인수되는 금액이 발생할 수 있습니다.

따라서, 최대 인수 보증금 1억 2천만원을 고려했을 때, 실질적인 경매 물건의 가치는 감정가에서 인수될 수 있는 보증금 및 예상되는 수리비 등을 차감한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

주변 빌라 시세, 단독주택의 활용 가능성, 그리고 인수되는 보증금 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 어디까지나 잠재적 인수 보증금을 고려한 이론적인 최대 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 결과, 그리고 동시 진행되는 다른 경매 물건의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.