나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경51919 [1] 서울특별시 성동구 옥수동 316 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경51919 [1] 서울특별시 성동구 옥수동 316 대지 경매

• 사건번호: 2024타경51919
• 주소: 서울특별시 성동구 옥수동 316
• 감정가: 1,058,500,000원
• 최저가: 846,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경51919 | 소재지: 서울특별시 성동구 옥수동 316 | 감정가: 1,058,500,000원 | 최저가: 846,800,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 사건 정보 및 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경51919 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 옥수동 316

용도: 대지 (나지)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

토지면적: $73.00\text{m}^2$ (약 22.08평)

감정가: 1,058,500,000원 (평당 약 4,793만원)

소유자/채무자: 옥OOOOOOOO

채권자: 강OO

*참고: 본 건은 건물 없이 토지만을 매각하는 건입니다. 아파트의 전용면적과 분양면적 표기는 해당 사항이 없습니다.

1.2. 입지 조건 및 환경

본건 토지는 서울특별시 성동구 옥수동, '옥정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 일반주택지대에 속합니다.

교통 상황: 지하철 3호선 및 경의중앙선 옥수역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 특히 3호선 이용 시 강남 주요 지역과의 접근성이 매우 뛰어납니다.

접근 도로: 본건 북측으로 노폭 약 1.5미터 내외의 좁은 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 향후 건축에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

토지 현황: 사다리형 평지의 나지 상태입니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

옥수동 지역은 최근 대규모 아파트 단지(옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠 등) 개발로 강남 접근성이 뛰어난 신흥 부촌으로 자리매김하고 있습니다. 본건 주변은 상대적으로 노후화된 일반주택지대이나, 고급 주거지로 변모하고 있는 옥수동 전체의 환경 프리미엄을 공유합니다.

생활 편의 시설은 옥수역 인근으로 집중되어 있으며, 인근에 옥정초등학교가 있어 교육 환경은 양호합니다.

2. 권리 및 법규 분석

2.1. 권리 관계

경매 형태: 부동산강제경매로, 채권자의 채무 변제를 위한 강제 집행 절차입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 권리 관계는 비교적 단순한 것으로 보입니다.

매각 대상: 토지 전부에 대한 매각입니다. 제시외 물건은 없습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 이는 7층을 초과하는 고층 건축이 불가함을 의미합니다.

중요 제한:

1) 교육환경보호구역(최종확인 필요): 학교 경계로부터 일정 거리 내 건축 제한이 있을 수 있습니다.

2) 한강변 중점경관관리구역: 한강 수변 경관 보호를 위한 건축물 높이, 형태 등에 대한 심의 및 제한을 받을 수 있습니다.

3) 대공방어협조구역: 군사시설 보호법에 따른 제한이 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

경계 분쟁 및 통로 사용:

본건의 가장 큰 특이사항이자 리스크는 "토지 경계에 대하여 측량이 필요할 수 있음" 및 "토지 북서측 일부가 후면 주택의 진입 통로로 사용 중"인 점입니다.

이는 해당 토지 일부에 *사도(私道) 또는 통행지상권*과 같은 부담이 존재할 가능성을 시사합니다. 이를 해결하지 않고 건축을 진행할 경우 분쟁이 발생하거나 건축 허가에 제약을 받을 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 정밀 측량을 통해 통로 사용 현황, 경계의 정확한 위치, 통행권 성립 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

협소 도로: 북측 접한 노폭 약 1.5미터 도로는 건축법상 4미터 이상의 도로를 확보해야 하는 기준에 미달할 가능성이 높아, 향후 신축 시 건축선 후퇴 등의 제약을 받을 수 있습니다.

혐오 시설: 현시점에서 확인되는 대규모 혐오 시설은 없으나, 주택가 내의 경사 지형 및 노후 주택 환경으로 인한 생활 불편 요소는 일부 존재할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 서울 성동구 옥수동이라는 뛰어난 입지(강남 접근성 및 준강남권 부촌)에 위치한 제2종일반주거지역(7층 이하)의 소규모 대지입니다. 감정가 기준 평당가(약 4,793만원)는 지역적 가치를 반영하고 있습니다.

다만, 면적이 $73.00\text{m}^2$ (약 22.08평)로 협소하며, 특히 *후면 주택의 진입 통로로 일부가 사용되는 명백한 경계 및 통행권 리스크*를 안고 있어, 단순 건축용 토지로서의 가치보다는 권리 문제 해결을 전제로 한 장기적 관점의 투자나 인접 토지와의 합병 개발을 염두에 두어야 합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 3호선 옥수역 역세권이며, 한 정거장 거리에 압구정이 위치하는 등 서울 핵심 지역으로의 접근성이 최상급입니다.

제한적 개발 가능성: 7층 이하 제한 및 한강변 경관관리구역 규제가 있으나, 노후화된 주택지대에 소규모 주택(다세대 또는 고급 단독/도시형생활주택)을 건축할 잠재력은 있습니다.

인접 개발 기대감: 주변 아파트 단지의 재건축 및 리모델링 활성화 분위기는 주변 노후 주택지대에도 장기적인 개발 호재로 작용할 수 있습니다.

가격 메리트 (경매 진행 시): 권리상의 리스크(통로 사용)로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 생길 수 있습니다.

3.3. 컨설팅 제언

성공적인 투자를 위해서는 반드시 *정밀 지적 측량*을 통해 통로로 사용되는 부분의 면적과 위치를 확정해야 하며, 후면 주택 소유주와의 통행지상권 또는 사도 사용에 대한 법적 관계를 입찰 전에 명확히 분석해야 합니다. 이러한 리스크가 가격에 충분히 반영되어 있는지 면밀히 검토 후 입찰하시기를 권합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계