나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [2] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [2] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 4층403호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경101955
• 주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 4층403호
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경101955 | 소재지: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 4층403호 | 감정가: 457,000,000원 | 최저가: 233,984,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (2)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 4층403호

용도: 오피스텔 (주거용 또는 업무용)

감정가: 457,000,000원

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 관련자 정보

소유자: 조OO

채무자: 정OO

채권자: 금OOOOOOOO

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하며, 강남의 핵심 업무지구인 테헤란로 이면에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주위는 업무시설, 상업시설, 주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 풍부한 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치하며, 도보 접근성이 우수합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 매우 편리합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하여 교통 사정은 전반적으로 양호합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 사다리형이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)에 해당하여, 상업용 건물로서의 가치가 높습니다. 또한 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 절차

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황

현재 임대관계는 미상이며, 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠던 점이 감정평가서에 명시되어 있습니다.

폐문부재로 인해 정확한 점유자 및 임차인 유무, 대항력 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.3. 혐오시설 유무

주변 현황을 검토한 결과, 본건 인근에는 지하철 역세권의 일반적인 상업 및 주거 시설 외에 매각 대상 물건의 가치를 현저히 하락시킬 만한 대규모의 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장, 교도소 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 역삼동 일대는 테헤란로를 중심으로 대규모 오피스 빌딩이 밀집한 강남의 핵심 업무 지구입니다.

소형 오피스텔은 인근 직장인 및 1~2인 가구를 대상으로 한 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

일반상업지역 내에 위치하여 상업 시설 이용 편의성이 극대화된 상권입니다.

4.2. 생활 편의

지하철 역세권 및 상업지역의 특성상 은행, 병원, 쇼핑, 외식 등 모든 생활 편의 시설이 도보 거리에 충분히 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

학교도 인근에 소재하고 있어 교육 환경 접근성도 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

현장조사 시 '폐문부재' 및 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 확인되지 않았습니다.

낙찰자는 잔금 납부 후 별도의 명도(인도명령/명도소송) 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

5.2. 주차 환경

검색된 정보에 따르면, 해당 건물은 총 28세대 대비 총 주차대수 14대로 세대당 0.5대 수준입니다. 강남 업무지구의 특성상 주차 공간 부족으로 인한 입주민 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 강남구 역삼동 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 입지적 가치가 매우 뛰어납니다. 감정가는 457,000,000원으로, 경쟁적인 입찰이 예상됩니다.

핵심은 명도 리스크 관리와 함께, 인근 시세 및 임대 수요를 면밀히 분석하여 적절한 입찰 가격을 산정하는 것입니다.

일반상업지역 내에 소형 평형이기에 투자 가치 및 환금성이 높은 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 역삼역 인근 초역세권으로, 강남 테헤란로 업무지구의 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

소액 투자: 강남의 소형 평형 오피스텔로, 비교적 적은 금액으로 강남 핵심 지역에 투자할 수 있는 기회입니다.

안정적인 수익률: 업무지구 배후 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익(임대 수익률)을 기대할 수 있습니다.

환금성: 선호도가 높은 강남 역세권 소형 오피스텔은 향후 매도 시에도 높은 환금성을 가질 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계