나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [2] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설 및 상업시설, 주택, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 지하철2호선 ""역삼역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4,5 6,7,10층 내 구분건물로서,
외벽 : 돌붙임 마감, 판넬마감 등, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 약4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
현장조사 시 폐문부재중으로 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등에 의거 작성하였으니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (2)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 4층 403호 (도로명 주소: 테헤란로13길 8-7)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 457,000,000원

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOOOOOOO

건축년도: 2020년 12월 17일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 업무시설, 상업시설, 주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 복합적인 특성을 보입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 '역삼역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로: 대상 물건은 남측으로 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황 요약:

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자 2021-01-22, 권리금액 3,000,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸될 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (말소기준권리)

* 금모래신용협동조합 임의경매 (접수일자 2025-01-24, 권리금액 2,262,549,241원)

* 신용보증기금 가압류 (접수일자 2025-07-25, 권리금액 178,500,000원)

기타 등기사항: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자 2021-01-22)가 존재합니다.

등기부채권 총액: 3,178,500,000원 입니다.

임차인 현황:

임차인: 홍

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-06

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

인수되는 임차보증금: 0원

본 건의 임차인 홍 은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상되므로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본 건은 서울특별시 강남구 역삼동, 테헤란로와 인접한 지역으로, 주요 업무지구에 속해 있으며 오피스 밀집 지역입니다.

용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있습니다.

규제사항: 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

상권: 역삼역을 중심으로 다양한 상업 및 업무시설이 발달되어 있어, 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 풍부하게 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 주변에 다수의 학교 시설이 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

교통: 지하철 2호선 역삼역이 도보 거리에 있어 강남 주요 지역 및 서울 시내로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 다른 부동산과 함께 공동으로 담보 설정된 물건입니다. 이는 다른 담보 물건의 경매 진행이나 처분 결과에 따라 본 건에도 추가적인 영향이 발생할 수 있음을 의미합니다.

임대관계 미확인: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않았으며, 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태를 정확히 확인하기 어려웠습니다. (다만, 임차인 홍 의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다.)

미소멸 권리 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 만약 실질적인 지상권이 존재한다면, 이는 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

높은 채무 총액: 등기부 상 채무 총액이 31억 원을 초과하나, 말소기준권리 이후의 채무들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지와 편리한 교통 여건을 자랑합니다. 업무 및 상업시설이 밀집된 지역 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 등기부상 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 분석 결과 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점, 내부 상태 및 미소멸 권리(지상권) 가능성에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용 가능한 초역세권에 위치한 황금 입지입니다.

역세권 오피스텔: 직장인 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 테헤란로 인근 지역은 지속적인 발전 가능성을 가진 지역으로, 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

합리적 취득 기회: 감정가를 기준으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 감정가 457,000,000원을 기준으로, 시장 조사와 현장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 실시간 시세 파악 및 경쟁 물건 분석이 어렵습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점과, 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상된다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰 전략이 필요할 수 있습니다.

하지만 공동담보 물건이라는 점과 향후 시장 변동성 등을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 시세 분석 및 최적의 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 전문적인 시세 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 엔진을 통한 혐오시설 등 주변 환경에 대한 추가적인 조사 및 분석은 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.