나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경101955 | 소재지: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 4층401호 | 감정가: 399,000,000원 | 최저가: 319,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경101955 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매 사건입니다.

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 소재 10층 건물 중 4층 401호 오피스텔입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 채권자는 금OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 금 399,000,000원입니다.

토지면적은 5.79㎡ (약 1.75평)이며, 건물면적은 23.18㎡ (약 7.01평)입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡로, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 최고의 입지조건

본건은 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치한 초역세권 오피스텔입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철역과 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 사정이 매우 양호합니다.

주위는 업무시설, 상업시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 특히 테헤란로 제2지구 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 속하여 투자가치가 높습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 제4층에 위치합니다.

외벽은 돌붙임, 판넬 마감 등이며, 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다.

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형의 업무시설(오피스텔) 건부지이며, 남측으로 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건의 권리

본건은 소유자(조OO)와 채무자(정OO)가 다른 임의경매 사건으로, 채권자(금OOOOOOOO)의 신청에 의해 진행 중입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 낙찰 시 지분 관련 추가적인 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰로 인해 소멸되는 것이 일반적이므로, 권리상 큰 하자는 없을 것으로 예상됩니다. (다만, 등기부등본 추가 확인 필수)

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 임차인 여부 및 대항력 유무를 정확히 파악하기 어렵습니다.

이는 낙찰자가 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용을 지출할 가능성을 내포합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 생활정보

본건이 소재한 역삼동은 서울 강남의 핵심 상권 및 업무지구에 해당합니다.

지하철 2호선 역삼역을 중심으로 업무시설과 상업시설이 고도로 발달되어 있어 임대수요가 풍부합니다.

주변에 주택 및 학교가 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

(※ 참고: 주변 시설 및 혐오시설 유무에 대한 보다 정확한 정보는 현장 확인 및 지자체 자료를 통해 별도 파악이 필요합니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 현장조사 및 명도 리스크

가장 큰 리스크는 현장조사 시 '폐문부재' 및 '임대관계 미상'이라는 점입니다.

낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 임차인이 존재할 경우 대항력 있는 임차인인지 등을 별도로 확인해야 합니다.

이러한 불확실성은 명도(인도명령 또는 명도소송)에 상당한 시간과 비용을 소요하게 할 수 있습니다.

5.2. 지역 지구 제한 사항

일반상업지역 및 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 내에 위치하여 개발 가치가 높으나, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등의 규제가 적용되므로 향후 재건축 또는 용도변경 시 제한이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 강남구 역삼동, 역삼역 인근의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔로서, 입지 조건은 최상급으로 평가됩니다.

풍부한 임대수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 현황 및 임대차 관계의 불확실성이 존재하는바, 입찰 전 철저한 임차인 및 점유자 조사가 선행되어야 합니다.

감정가 대비 합리적인 수준의 입찰가격을 제시할 경우, 우수한 투자 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 역삼역 도보 거리의 초역세권 오피스텔입니다.

높은 임대 수요: 테헤란로 업무 지구와 인접하여 직장인들의 임대 수요가 꾸준합니다.

수익형 부동산: 일반상업지역 내 소형 오피스텔로, 안정적인 월세 수입을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다.

토지 가치: 강남구 일반상업지역 내 토지 지분을 확보하는 의미가 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계