나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설 및 상업시설, 주택, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 지하철2호선 ""역삼역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4,5 6,7,10층 내 구분건물로서,
외벽 : 돌붙임 마감, 판넬마감 등, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 약4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
현장조사 시 폐문부재중으로 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등에 의거 작성하였으니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 4층 401호 (신주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7)

용도: 오피스텔

감정가: 399,000,000원

토지면적 (대지권): 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적 (전용면적): 23.18㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (말소기준권리 등기상): 케이씨유엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 상업시설, 주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 특히 테헤란로와 인접하여 서울의 핵심 비즈니스 중심지로서의 입지를 갖추고 있습니다.

교통 환경은 지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 본건 건물은 남측으로 약 4미터 포장도로에 접해 있어 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 1월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(금액: 3,000,000,000원)입니다. 이 근저당보다 후순위인 2021년 1월 22일자 구순덕 외 2명 명의의 신탁등기 말소, 2025년 1월 24일자 금모래신용협동조합의 임의경매, 2025년 7월 25일자 신용보증기금의 지분가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 상세 내용 파악이 어려운 상황입니다. 보증금액이 0원으로 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 건물 정보 및 이용상태

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 647-5번지(신주소: 테헤란로13길 8-7)에 위치한 집합건물(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 2020년 12월 17일 준공되었습니다. 지하 1층, 지상 10층 규모의 건물 중 4층 401호이며, 전용면적 23.18㎡(약 7.02평)의 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 내에는 승강기, 위생, 급배수, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 역삼동 일대는 서울의 대표적인 비즈니스 중심지로서, 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 높습니다. 특히 테헤란로 인근에 위치하여 다양한 업무시설과 상업시설이 밀집해 있으며, 오피스텔 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

주변에는 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 강남역, 삼성역 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어나 직주근접 수요가 많습니다.

현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 역세권에 위치하여 금융기관, 의료시설, 다양한 외식 및 쇼핑 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 지하철 2호선 역삼역이 도보 거리에 있어 서울 시내 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선 이용도 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠고, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부나 결과에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 규모: 등기부상 채권 총액이 3,178,500,000원으로 높은 편입니다. (본건은 말소기준권리보다 후순위 채무가 모두 소멸될 예정이나, 채권자들의 이해관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

* 도시계획 규제: 일반상업지역 내 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 상업 및 업무 시설을 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 비교적 신축급 건물이라는 점도 긍정적입니다.

다만, 임대차 관계 미확인, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 높은 채무 총액은 신중한 접근을 요구합니다. 특히 현장 확인의 어려움은 명도 및 권리 파악에 있어 주의가 필요함을 시사합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 2호선 역삼역과의 접근성이 뛰어나 직장인 등 안정적인 임차 수요 확보 가능

* 핵심 상업·업무 지구: 강남 중심지로서 풍부한 배후 수요와 높은 임대 수익률 기대 가능

* 신축급 상품성: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 경쟁력 보유

* 소형 면적: 1인 가구 및 젊은 직장인 수요에 적합한 전용면적 7.02평 (23.18㎡)

10. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본건은 전용면적 23.18㎡(약 7.02평)의 오피스텔입니다.

시세 분석:

최근 시세 조사 결과, 본건과 유사한 역삼동 역세권의 오피스텔(전용 22~25㎡) 매매가는 3억 8천만원에서 4억 8천만원 수준에서 거래되고 있는 것으로 나타났습니다. 특히, 2026년 7월 29일 역삼동의 성지하이츠II(77.7㎡)가 8.3억 원에 실거래되었고, 같은 날 역삼동의 역삼푸르지오시티(면적 불명)가 4억 원대에 실거래되는 등 역삼동 일대 오피스텔 시세는 상당한 수준을 유지하고 있습니다.

또한, 유사 면적대의 오피스텔 월세는 보증금 1,000만원 기준 월 80만원~150만원 수준이며, 일부 고가 월세 매물은 보증금이 높거나 특수 요인이 있는 것으로 파악됩니다.

감정가는 399,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 5,680만원에 해당합니다. 최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가는 시세 범위 내 또는 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

본건의 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 순수하게 물건의 가치와 경매 경쟁률에 따라 결정됩니다.

현재 시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황 미확인 및 공동담보 물건이라는 리스크 요인을 감안하여, 입찰 참여 시에는 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 예상치 못한 변수를 충분히 고려한 신중한 금액 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.