나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [4] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설 및 상업시설, 주택, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 지하철2호선 ""역삼역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4,5 6,7,10층 내 구분건물로서,
외벽 : 돌붙임 마감, 판넬마감 등, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 약4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
현장조사 시 폐문부재중으로 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등에 의거 작성하였으니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경101955 (4)

2.1. 소재지

서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 6층601호 (신주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7)

2.2. 물건 종류

오피스텔

2.3. 감정가

403,000,000원

2.4. 토지 면적

5. 79㎡ (약 1.75평)

2.5. 토지 지분

5. 7879㎡ (약 1.75평)

2.6. 건물 면적

23. 18㎡ (약 7.01평)

2.7. 건물 지분

23. 18㎡ (약 7.01평)

2.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.9. 경매 구분

부동산 임의 경매

2.10. 채권자

금모래신용협동조합

2.11. 특이사항

공동담보

2.12. 건축 정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 해당 층: 6층

* 준공일: 2020년 12월 17일

2.13. 대지권리

* 토지 면적: 5.79㎡ (전체 건물 대지면적 214.1㎡ 중 1/37.14 지분)

* 형상 및 이용 상태: 사다리형 토지, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중

2.14. 건물 정보

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 전용 면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

* 내부 설비: 승강기, 위생, 급배수, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다양한 업무시설, 상업시설, 주택 및 학교 등이 소재하는 지역으로, 테헤란로 인근의 중심 상업 및 업무 지구에 속해 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 2호선 '역삼역'과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 인접 도로 상태

물건은 남측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역 (테헤란로 제2지구)

* 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한 지역 (건축법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법), 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

3.5. 주변 시설

역삼역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달하여 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 1월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 3,000,000,000원)입니다.

* 본 경매 개시 결정 등기: 2025년 1월 24일 접수된 금모래신용협동조합의 임의경매 (채권액 2,262,549,241원, 사건번호 2025타경101955)가 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리: 신용보증기금의 지분 가압류 (2025년 7월 25일 접수, 채권액 178,500,000원) 등도 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 3,178,500,000원

4.2. 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 명시된 바가 없습니다. (추가 확인 필요)

4.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 상세 확인이 되지 않았습니다.)

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 별도의 인수되는 조건은 없는지 등 현장 및 등기부 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 역삼동은 강남구의 핵심 업무 및 상업 지구로, 테헤란로를 중심으로 수많은 IT, 금융, 법률 및 기업 본사들이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔 수요의 꾸준함을 뒷받침하는 주요 요인입니다.

5.2. 수익형 부동산으로서의 가치

소형 오피스텔의 경우 1인 가구 직장인 및 투자 수요가 높습니다. 역세권에 위치하고 있어 임대 수익을 기대해볼 수 있는 입지입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

지하철 2호선 역삼역 도보 이용 가능 (약 5~10분 거리로 추정) 및 다수 간선/지선 버스 노선으로 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6.2. 주변 편의시설

* 쇼핑: 강남역, 삼성역 현대백화점 등 대형 상권 이용 용이

* 금융: 다수의 은행 지점 (국민, 신한, 우리 등) 인접

* 의료: 대형 병원 (차병원, 삼성서울병원 등) 접근성 양호

* 기타: 다양한 외식업체, 카페, 문화 시설 밀집

7. 잠재적 리스크

7.1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 31억 7천 8백 5십만원에 달하여, 경매 진행 과정에서 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7.2. 임대 관계 미확인

임차인 현황이 '미상'으로 파악되어, 실제 거주하는 임차인이 대항력을 갖추고 있는지, 보증금이나 월세 등의 조건이 어떻게 되는지 정확히 알 수 없습니다. 이로 인해 예상치 못한 명도 비용이나 권리 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

7.3. 감정가와 시장가치의 괴리 가능성

감정가는 4억 3백만원이나, 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 현재 시장가는 감정가보다 낮을 것으로 예상됩니다. 이는 낙찰 후 재산권 행사나 매도 시 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7.4. 건물 노후화 및 관리 상태

2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 공동담보 물건으로 채무 관련 압류 등이 진행되었던 점을 감안할 때, 건물 내부 및 공용 부분의 관리 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7.5. 토지이용계획상의 제한

'가로구역별 최고높이 제한 지역', '과밀억제권역' 등 일부 도시계획상의 제한이 있어 향후 건물 증축 또는 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 역삼역 초역세권에 위치하며, 강남의 핵심 상업 및 업무 지구에 속해 있어 입지 조건은 매우 우수합니다. 오피스텔로서의 기본적인 주거 및 업무 기능 수행에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

그러나, 30억 원이 넘는 높은 채무 총액과 임대 관계가 미상이라는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히, 감정가(4.03억원) 대비 현재 시장 시세가 낮을 가능성이 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 '지상권'으로 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

권리 관계가 복잡하고 임차인 현황이 불투명한 만큼, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 위험을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 입지

강남의 중심 업무 지구인 역삼역 인근에 위치하여 직장인 수요가 풍부하고 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

9.2. 소형 면적

23. 18㎡ (약 7평)의 전용면적으로 1인 가구의 선호도가 높아 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

9.3. 시장 저점 매수 기회 (예상)

감정가 대비 시세가 낮을 것으로 예상되는 점을 고려할 때, 권리 관계 리스크를 성공적으로 해소하고 철저한 분석을 거친다면 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 403,000,000원이며, 건물 전용면적은 23.18㎡ (약 7.01평)입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 조사를 종합해 볼 때, 본건의 실제 시장가치는 평당 3,000만원 ~ 3,500만원 수준으로 추정됩니다. (약 2.1억 ~ 2.45억원)

그러나, 본건은 30억 원이 넘는 높은 채무 총액과 임대 관계 미확인 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 감정가가 현재 시장가치보다 높은 수준으로 형성되어 있어, 경매 낙찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 250,000,000원 (2억 5천만원)으로 제시합니다. 이는 현재 추정되는 시장가치를 고려하되, 리스크 프리미엄을 일부 반영한 금액입니다. 입찰 참여 전, 반드시 권리 분석, 임대차 관계, 건물 상태 등에 대한 면밀한 현장 조사를 선행하고, 실시간 경매 진행 상황 및 참여자들의 반응을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 별도의 가산은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.