나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [4] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층601호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [4] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층601호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경101955 | 소재지: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 6층601호 | 감정가: 403,000,000원 | 최저가: 322,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 주소 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (4)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 조OO / 정OO / 금OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 403,000,000 원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적 (전용면적 추정): 23.18㎡ (약 7.01평)

*면적은 소수점 둘째자리에서 반올림하여 평수로 환산함. 본 면적은 집합건물의 전유면적을 기준으로 작성되었으며, 계약면적은 별도 확인 필요함.

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 구분건물이며, 외벽은 돌붙임 및 판넬 마감, 창호는 새시 창호 마감입니다.

이용상태는 오피스텔로 이용 중이며, 승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있어 기본적인 설비 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지: 본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재, 지하철2호선 역삼역 서측 인근에 위치하는 초역세권 오피스텔입니다. 인근에 역삼역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 매우 양호하며, 차량접근성도 우수합니다.

주위 환경: 주변은 업무시설 및 상업시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 특히 테헤란로 제2지구 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 위치하여 강남 핵심 업무지구에 속합니다.

도로 상태: 대상 물건은 남측으로 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

매각 대상: 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매각에서 제외되는 부분이 없어 명확합니다.

특이 사항: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으며, 임대관계가 미상인 점이 확인되었습니다. 따라서 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 일반상업지역 내 위치하며, 테헤란로 핵심 상권에 속해 업무시설과 상업시설이 밀집되어 있습니다. 이는 공실률이 낮고 환금성이 높을 수 있는 중요한 요소입니다. 오피스텔의 주된 수요층은 인근 직장인이며, 1인 가구 또는 소규모 오피스 용도로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

생활 정보: 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경으로서의 편의성이 높습니다.

혐오 시설: 해당 물건지는 강남의 대표적인 일반상업지역으로, 주변에 대규모 쓰레기 처리 시설, 화장장 등 기피 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 유흥업소 및 숙박시설 등 상업 시설이 밀집되어 있어 주간 및 야간 소음 발생 가능성이 있으며, 차량 및 유동 인구가 많아 복잡하다는 점은 인지해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현장조사 시 폐문부재로 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인할 수 없었습니다. 미상의 임차인이 존재할 경우 명도(집 비우기) 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 정확한 권리 관계 파악이 선행되어야 합니다.

건물 상태 확인 곤란: 내부 확인이 어려웠던 점으로 인해 내부 수리 상태나 누수 등 숨겨진 하자를 미리 파악하기 어렵습니다. 낙찰 후 예상치 못한 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울 강남의 핵심 업무지구인 역삼역 초역세권에 위치하여 입지적 희소성과 가치가 매우 높습니다. 20평대 미만의 소형 오피스텔로 임대 수요가 꾸준하고 환금성이 우수한 물건으로 판단됩니다. 감정가가 적절히 산정되었다고 가정할 때, 임대차 관계에 대한 명확한 분석과 명도 계획 수립이 리스크 관리의 핵심이 될 것입니다.

3.3. 투자 포인트

1. 핵심 입지: 지하철 2호선 역삼역 인근의 초역세권이자 테헤란로 일반상업지역에 위치한 최고의 입지를 자랑합니다.

2. 우수한 환금성: 강남 지역 소형 오피스텔은 임대 수요가 풍부하고 거래가 활발하여 환금성이 높습니다.

3. 토지 용도: 일반상업지역으로 높은 용적률 및 개발 가능성을 내포하고 있어 장기적인 가치 상승 여력이 존재합니다.

*주의사항: 입찰 전 반드시 관할 법원 및 관련 공부를 통해 최종적인 권리분석을 완료하시고, 현장을 방문하여 임차인 조사 및 시장 조사를 진행하시기를 권고합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계