나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119201 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 471 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119201 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 471 다중주택 경매

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서울중앙지방법원 경매8계 2024타경119201 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 471 | 감정가: 3,403,971,700원 | 최저가: 2,723,177,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경119201 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 471 (다중주택)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 3,403,971,700원

토지면적: 286.50㎡ (약 86.67평)

건물면적: 695.93㎡ (약 210.53평)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (1.50㎡, 약 0.45평)

1.2. 입지조건 분석

본건은 서울 지하철 7호선 '상도역' 동측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권에 해당하여 대중교통 이용이 매우 양호한 입지입니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 공동주택 등이 혼재하는 일반주거지역입니다. 특히 숭실대학교와 중앙대학교가 인접해 있어 대학가 상권 및 임대 수요가 풍부한 지역적 특성을 보입니다.

토지는 사다리형의 주거용 건부지이며, 남측으로 폭 약 3m의 막다른 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일인인 임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

주의사항으로 제시외 건물이 매각에 포함되나, 면적이 1.50㎡로 미미하며 보일러실 등으로 이용되는 부합물입니다.

가장 중요한 권리 리스크는 '공부와의 차이'입니다. 지하 1층 일부(공부상 주차장 및 사무소)와 1층 전체(공부상 사무소 3개호)가 현재 '주택'으로 이용되고 있습니다. 이는 건축법상 위반 소지가 있어 낙찰 후 양성화 또는 원상회복 등의 조치가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으나, 다중주택 특성상 임차인이 다수 존재할 가능성이 높으므로 정확한 임대차 현황 파악 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상도역 주변은 대학가(숭실대, 중앙대)를 끼고 있어 유동인구가 많으며 상권이 발달되어 활기가 넘치는 지역입니다.

생활 편의시설로는 인근에 다양한 식당가와 편의시설이 위치하고 있으며, 소규모 시장 및 다이소, 보틀샵 등이 가까이 있어 생활 여건이 우수합니다.

교통 환경이 양호하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에는 국사봉 둘레길 등이 있어 주거 쾌적성도 확보하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도지역은 도시지역 내 '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로, 노후 주택이 밀집한 지역에서 향후 재건축 또는 리모델링 시 개발 잠재력이 있습니다.

가장 큰 리스크는 '건축물대장과의 현황 불일치'입니다. 주차장 및 사무실을 주택으로 개조하여 사용하고 있는 부분은 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 대상이 될 수 있습니다. 낙찰 후 이 부분에 대한 해결 방안(철거, 용도변경 허가 등)을 사전에 검토해야 합니다.

본 건은 막다른 도로(폭 약 3m)에 접해 있어 진출입이 다소 제한적일 수 있으며, 주차장 공간 역시 현황이 주택으로 이용 중인 점을 감안할 때 주차 불편이 발생할 수 있습니다.

인근 지역에 특별히 보고된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 역세권과 대학가 상권을 동시에 갖춘 서울 동작구 상도동의 다중주택으로, 안정적인 임대수익 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 감정가가 34억 397만 원대로 높은 편이지만, 풍부한 임대 수요와 토지 가치를 고려할 때 장기적인 투자 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 다만, '불법 증축/용도 변경' 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 준비해야 합니다.

투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 상도역 인근의 도보 역세권이며, 숭실대 및 중앙대 인접으로 임대 수요가 매우 풍부한 대학가 입지입니다.

높은 수익률 잠재력: 다중주택(총 12개호, 공부와 현황 차이 감안 시 그 이상일 수 있음) 형태로 구성되어 있어 호당 월세 수익이 높아 임대수익률 측면에서 매력적입니다.

토지 가치: 토지면적 286.50㎡ (약 86.67평)의 제2종일반주거지역 토지로, 향후 개발압력이 높은 서울 중심지 주거지역의 토지 가치를 보유하고 있습니다.

건물 상태: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물(5년 경과)로, 당분간 대규모 수선이 필요 없어 임대 운영이 용이합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계