나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88774 [4] 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 3층 302호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88774 [4] 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 3층 302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매7계 2024타경88774 | 소재지: 경기도 동두천시 장고갯로 261, 에이동 3층 302호 | 감정가: 360,000,000원 | 최저가: 252,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경88774 (4)

소재지: 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 3층 302호

용도: 오피스텔 (실제 이용현황: 오피스텔 및 다세대주택)

감정가: 360,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 다OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 68.19㎡ (약 20.63평)

건물면적: 104.18㎡ (약 31.52평)

*참고: 본 건물은 오피스텔/다세대주택으로, 건물면적 104.18㎡는 전용면적으로 간주하여 분석합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 동두천시 보산동 소재 ‘보산동행정복지쎈타’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거 밀집지대입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "보산역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 양호한 입지입니다.

인접 도로상태는 본 단지 북동측으로 로폭 약 20미터의 포장도로(중로1류)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 제2종일반주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 행정복지센터와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

인근에 지하철 1호선 보산역이 위치하여 광역교통 접근성이 양호하며, 주거지역 특성상 기본적인 생활편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

3. 법적 및 구조적 분석

3.1. 권리분석

본 건은 채권자 다OOOOOOO의 신청에 의한 '부동산임의경매' 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 주OOOOOO로, 기본적인 법률관계는 단순합니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 토지 지분을 취득하는 데 문제가 없습니다.

제시외 건물은 없으며, 공부상 이용 현황과 실제 현황상 큰 차이가 없습니다. (공부와의 차이: 없음)

3.2. 건물의 구조 및 이용현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 에이동 3층 302호에 해당합니다.

외벽은 석재패널 붙임으로 마감되어 있고, 창호는 샷시 창호이며, 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있습니다.

현재 이용 상태는 '오피스텔 및 다세대주택'으로 이용 중인 것으로 보아 주거용으로 사용되고 있습니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크 및 특이사항

공실 리스크: 감정평가서상 "대부분 공실이며 임대여부는 미상임"으로 확인되어, 낙찰 후 즉시 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 공실 해소를 위한 적극적인 임대 노력이 필요합니다.

우범 지역 가능성: 과거 정보에 따르면, 보산동 인근의 폐건물 등이 청소년 탈선이나 노숙자 거주지로 이용되어 우범지역으로 전락했다는 보도가 있었습니다. (본건 건물 자체에 대한 내용은 아니나, 지역 환경에 대한 잠재적 리스크로 판단됩니다.) 이 부분은 현재의 안전 및 치안 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

지역 규제: 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. (주거용으로는 큰 영향이 없으나 참고)

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 지하철 1호선 보산역 역세권에 위치하며 20m 도로에 접한 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물 면적이 약 31.52평으로 비교적 넓은 편이라 실수요자 또는 임대수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, '공실' 상태라는 점은 낙찰가 산정 시 반드시 반영해야 할 주요 리스크 요인입니다.

투자 포인트:

1. 역세권 입지: 지하철 1호선 보산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 주거지로서의 선호도를 높이는 요소입니다.

2. 비교적 큰 면적: 전용면적 약 31.52평으로 인근 소형 주택에 비해 넓은 공간을 제공하여, 향후 임대 또는 매매 시 경쟁력이 있을 수 있습니다.

3. 시세 대비 낮은 가격: 감정가(3.6억)를 기준으로 주변 시세를 철저히 분석하여, 충분한 안전마진을 확보할 수 있는 금액으로 입찰할 필요가 있습니다. 공실 리스크를 고려하여 임대 수요 및 수익률에 대한 면밀한 분석이 필수입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계