나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [7] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설 및 상업시설, 주택, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 지하철2호선 ""역삼역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4,5 6,7,10층 내 구분건물로서,
외벽 : 돌붙임 마감, 판넬마감 등, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 약4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
현장조사 시 폐문부재중으로 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등에 의거 작성하였으니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권 분석

5. 생활 정보

6. 잠재적 리스크

7. 투자 포인트

8. 종합 의견

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (7)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1002호

건축물명: (표시 없음)

집합건물명: (표시 없음)

토지 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5

건물 주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 (역삼동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 339,000,000원

토지 면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

토지 지분: 4.6368㎡ (약 1.40평)

건물 면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물 지분: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물 총 면적 (건축물대장상): 1382.63㎡ (약 418.00평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하며, 지하철 2호선 "역삼역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 주위는 업무시설, 상업시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 역삼역 주변의 활발한 상업 및 업무지구 내에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 "역삼역" 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m, 군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 접수일자: 2021-01-22, 등기구분: 갑2, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소

* 접수일자: 2021-01-22, 등기구분: 을1, 권리종류: 근저당권, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 3,000,000,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2025-01-24, 등기구분: 갑3, 권리종류: 임의경매, 권리자: 금모래신용협동조합, 권리금액: 2,262,549,241원 (말소)

* 접수일자: 2025-07-25, 등기구분: 갑4, 권리종류: 2번정웅재지분가압류, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 178,500,000원 (말소)

총 등기부채권액: 3,178,500,000원

3.2. 말소기준권리

을1 순위 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-01-22 접수) 입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용(개요, 비고)은 명시되어 있지 않습니다. 이에 따라 지상권의 존재 및 그 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재중으로 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도, 외부 관찰 및 주변 탐문 등에 의거하여 작성되었습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 계약 시 또는 임차인이 있을 경우 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 서울의 핵심 업무지구 중 하나인 강남구 역삼동에 위치하여 다양한 업무시설, 금융기관, 법률사무소, IT 기업 등이 밀집해 있습니다. 또한, 풍부한 외식, 쇼핑, 문화 시설 등 상업 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 임대 동향 및 공실률

강남구 역삼동 지역은 오피스텔 및 소형 사무실에 대한 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 테헤란로와 인접하여 업무 편의성이 높아 소규모 법인, 스타트업, 프리랜서 등의 임차 수요가 지속적으로 발생할 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 내 경쟁이 치열하여 공실률은 시기별로 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 은행, 병원, 편의점, 백화점, 대형마트, 다양한 식당 및 카페 등 생활 편의 시설이 풍부하게 갖추어져 있어 생활이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 시설

본건 주위로 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 행정적 리스크

* 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 시 해당 지상권의 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 관련 법규에 따른 지역 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성, 금리 변동, 경기 침체 등 거시 경제 지표의 변화가 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 강남 지역은 높은 가치를 지니지만, 시장 상황에 민감하게 반응할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울특별시 강남구 역삼동, 역세권 (지하철 2호선 역삼역 인접)

* 안정적인 수요: 업무 및 상업시설 밀집 지역으로 소형 오피스텔/사무실에 대한 꾸준한 임차 수요 기대

* 편리한 교통: 대중교통 접근성이 매우 우수하여 임차인 확보 용이

* 작은 면적: 소규모 사업체나 1인 기업에게 적합한 면적으로, 투자 부담 상대적으로 낮음

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 상업 및 업무지구에 위치하며, 지하철 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 건물 자체의 구조 및 설비 내역, 주변 편의시설 등도 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 명확합니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성과 그 구체적인 내용 미확인은 잠재적 리스크 요소이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 임대 관계 미상인 점도 고려하여 임차인 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 리스크 관리만 철저히 이루어진다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 339,000,000원입니다. 해당 물건은 서울 강남구 역삼동의 소형 오피스텔로, 역세권이라는 점을 감안할 때 실거래가 수준은 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 현재 시점(2026년 9월 4일 물건명세서 작성일 기준)의 강남구 역삼동 일대 유사 면적(전용면적 약 18.57㎡) 오피스텔의 시세는 대략 3억 5천만원에서 4억원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 현 시세 및 잠재적 리스크(특히 미확인 지상권)를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

종합적으로 판단할 때, 감정가인 339,000,000원에서 최소 5% 이상, 즉 약 355,000,000원 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 하지만, 지상권 등 추가적인 확인이 필요한 부분에 대한 리스크 프리미엄을 고려하여, 최종 예상 입찰가는 360,000,000원 ~ 380,000,000원 사이 에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 법률 전문가와 상담하여 지상권 관련 내용을 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.