나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [7] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1002호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [7] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1002호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경101955 | 소재지: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 10층1002호 | 감정가: 339,000,000원 | 최저가: 271,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (7)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1002호

용도: 오피스텔 (구분건물)

경매구분: 부동산 임의경매 (채권자 금OOOOOOOO에 의한 경매)

감정가: 339,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 조OO / 정OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물면적 (전용면적): 18.57㎡ (약 5.62평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 (제4, 5, 6, 7층에도 구분건물이 있음)

이용상태: 오피스텔로 이용 중이며, 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인 곤란 (임대관계 미상)

특징: 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

교통: 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치한 초역세권으로, 차량 접근성 및 대중교통 사정이 매우 양호함. 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

주위 환경: 업무시설, 상업시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 강남의 핵심 상업 지역임. 특히 테헤란로의 주요 업무지구 배후에 위치하여 직주근접성이 뛰어남.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 강남 테헤란로 비즈니스 벨트의 중심인 역삼역 상권으로, 대규모 업무용 빌딩이 밀집해 있어 풍부한 직장인 수요를 기반으로 하는 오피스텔 임대 및 매매 수요가 탄탄함.

생활 편의: 주변에 다양한 음식점, 카페, 편의시설 등이 발달한 먹자골목이 형성되어 있으며, 강남역 등 주요 상업시설과의 연계성이 높아 생활 인프라가 매우 풍부함.

2.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

지역 지구: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있어, 상업용 부동산으로서의 가치가 높음.

공법상 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 대상물건은 남측으로 약 4미터 포장도로에 접함.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (요약)

경매 유형: 부동산 임의경매로, 채권자(금OOOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 것으로 추정됨.

주의 사항: 등기부등본상의 권리 분석(말소기준권리, 임차인 현황, 후순위 권리 관계 등)이 필요하나, 제공된 정보만으로는 상세 분석이 불가능함. 매각물건명세서를 통한 정확한 임차인 유무, 대항력 여부 및 인수할 권리(유치권, 법정지상권 등) 확인이 필수적임.

특이 사항: 현장조사 시 폐문부재로 임대관계 미상이며, 거주자 및 점유자를 파악하기 위해 명도 시 별도의 주의와 노력이 필요함.

3.2. 잠재적 리스크

주변 환경: 역삼역 일대는 직장인 수요가 많아 주거 및 업무용 오피스텔 수요가 높으나, 상업지역 특성상 유흥업소 및 마사지샵 등의 '유사 유흥 시설'이 인근에 다수 밀집되어 있다는 점을 주거 환경 관점에서 염두에 두어야 함.

경쟁 심화: 강남역~역삼역 일대에 신규 오피스텔 및 소형 주택 공급이 꾸준히 이루어지고 있어, 향후 공실률 및 임대료 경쟁 심화 가능성이 있음.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 강남의 핵심 업무 지구인 역삼동 테헤란로 이면에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편의성이 최상급임. 감정가는 일반상업지역 토지 지분 가치와 건물 가치를 합산한 것으로 판단되며, 뛰어난 임대 수요를 바탕으로 안정적인 현금 흐름 창출이 가능한 물건으로 평가됨. 소형 평형이므로 1인 가구 및 직장인 수요가 높을 것으로 예상됨.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 역삼역 초역세권에 위치하여 희소성과 환금성이 뛰어남.

풍부한 임대 수요: 테헤란로 업무시설 밀집 지역에 위치하여 상시적인 임대 수요가 보장됨.

개발 호재: 국제교류복합지구, 광역복합환승센터 등 강남 일대의 대형 개발 호재의 간접적 수혜 지역임.

안정적인 투자 상품: 소액 투자로 강남 일반상업지역의 토지 지분을 확보할 수 있다는 장점이 있음.

4.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 정확한 권리 분석을 통해 인수할 금액을 최소화하고, 주변 시세 및 임대 현황 조사를 통해 적정한 입찰가를 산정하는 것이 중요함. 입지 자체의 우수성으로 인해 실수요 및 투자 수요 모두에게 매력적인 물건임.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계